＊派遣相談は全国が対象です。　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　
＊無料相談は添付ファイル不可、地区名の無いものにも回答できません。 
＊専門家の派遣費用は基本的に「31500円＋交通費」です。　　　　　
＊交通費算定の概要は、①関東圏：実費、②その他都市圏：3万円程度　　
（継続の場合減額の可能性有り）、③その他：実費（例外規定あり）です。　
＊委託費用は修正中です。発注は別個にご相談下さい。                     

　

031214  更新ＮＥＷ!!　長谷工関連報告
・江東区豊洲４丁目に長谷工設計施工（売主は東京建物他）の９８１戸（東京フロントコート）と５１５戸（プライブブルー東京）のマンション計画
・問題は、８００台分が出入りする駐車場出入り口
・分断される歩道は都道環状3号線（通称三つ目通り）の朝凪橋付近
・この道は駅への主動線であり通学路でもある。さらに「勾配も急で危険」と住民は主張
・敷地は広大で、営利最優先の考え方をしなければ代案も考えられるとも発言
・また、江東区にはマンション乱立による学校不足問題もある
・結局こうした地域の問題は、突き詰めてみると専門家の主張よりも居住者である住民の主張が正しかったりするものである
・横浜のある地区で、「現場では一人や二人は死ぬんですよ」と担当者が言い放ったらしいが、本件が事故に繋がった場合には責任をとるのだろうか？
・他地区でもそうだが、近隣への配慮があまりにもなさ過ぎるのではないだろうか？

030612  更新ＮＥＷ!!
◆弊会支援の長崎市家野町・ビバシティ文教（建築主:東栄不動産㈱・大進建設㈱/設計:㈱諏訪設計/融資銀行:十八銀行・親和銀行）のマンション建設問題の日照権裁判で
「最上階角部屋撤去＋和解金○○○○万円」にて和解(という名の住民側全面勝訴)
○平成15年5月29日：長崎新聞/読売新聞/西日本新聞
○裁判官も「手続き上合法でもこれからの時代は被害実態に着目する」と、近隣への配慮の重要性に言及！　事実上の住民側全面勝訴！
○経過概要は以下の通り
平成14年5月27日
・相手方弁護士の内容証明による警告を無視し、モデルルーム周辺での後進・抗議行動を含む激しい反対運動を行う住民に対し提訴の通告
・女子従業員に故意に住民を掴ませ、逆に暴行罪で警察を呼ぶなどという愚考
・調停は不調
平成14年6月11日
・住民側は審査請求にて応戦
・併せて日照権裁判準備・・弁護士専任
平成14年12月
・天空図の作成等、本格的な訴訟準備
平成15年3月26日
・長崎地方裁判所に提訴
平成15年4月15日：第一回審尋
・業者側の三名の弁護士のうち、一名が強硬に住民を避難。住民側は一名の弁護士にて対応（予算の問題・・でも一人で十分！）
・その後、事業者側は態度を一変、第二回審尋では和解を口にし始める
平成15年5月15日：第二回審尋
・事業者側は審尋を引き延ばし、その間に建物を竣工させて「訴えの利益」を喪失させる戦略？
・住民側弁護士はこの戦略を見抜き、本日結審をせまる方針
・事業者から正式な和解の申し入れ
・住民側は和解する気があるのなら、まず本体工事を停止、誠意をもって協議のテーブルにつくべきと主張
・事業者は設計変更前提の工事停止には応じられないとして平行線
・裁判官からも中庸な案（アドバイス）として和解が再三提案される
・「どうしてもっと早く訴えなかったのか？」という住民への配慮ともとれる、ありがたいことば・・
・相手方からは具体的な和解条件として、①これまでの専門家費用を含む活動経費一切＋②和解金が提示される
・7月に入ると保全利益を失うことも考慮、金銭前提でも工事を停止し、協議の中で変更を要求すればよいと戦略転換
・22日を次回審尋とし、①話がまとまりそうならば工事中止、②まとまらなければ同日決裁
・この日、審尋当日の朝に準備書面を提出するという事業者側弁護人の非常識かつアンフェアなやり方を当方弁護士が非難・裁判官からも注意
平成15年5月22日：第三回審尋
・事業者側より高額な金銭和解案（日照一時間当たり30万円を含む）が提示される
・ただし、この和解条件には「（有効期限）本日中」という、理由の分からない条件が付される
・しかしながら住民側はこの金銭に全く揺らぐことなく「設計変更以外の和解条件には応じられない」との姿勢を通す
・押し問答の末、審尋は長引き、ついに事業者側から削減部分を詰めたいので双方の代理人と専門家による協議の申し入れ
・専門家調整テーブル（相手方：弁護士・担当設計者、住民側：弁護士・建築士・都市計画コンサルタント）にて
　未契約の最上階角部屋の撤去に併せて和解金の支払い、その後の迷惑対策工事等の条件案が決定
・閉廷時間を裁判官の配慮にて延長していただき、大筋、住民側主張の内容で合意
　→　事業者より近日中に正式回答　→　住民側の検討　という流れになる
平成15年5月28日：第四回審尋
・表記上件にて和解（事実上の勝訴）を勝ち取る
○平成15年6月10日：住民側は反対旗を撤去、事業者側は約定の金銭を支払う
　→　ただし落下物・プライバシー対策は今後も協議続行

○弊会は当活動を一年間に渡り「建築士→都市計画コンサルタント＋建築士→弁護士＋建築士」にて支援
○和解により上記専門家費用を含む一切の経費は事業者負担
・・・ただし
　*住民側は改めて行政訴訟による当地一体の容積率更正(400%→200%)を検討中
　*この場合、本件マンションの上半分は、当然の事ながら存在根拠を失う
　*住民側は単なる日照に止まらず、問題の根本かつ本質的な解決を目指している　

030429  ＮＥＷ!!
◆埼玉で連続マンション問題　朝日新聞ＨＰより転載
・既存マンションの南側に更にマンションが建設され、日照問題を
　起こす・・。
・こんなことは特に珍しいことではない。
・しかし埼玉ではこんな現象が3回も立て続けに発生している。　
・1棟目の建設から18年後に2棟目が、そして3棟目は今年春・・。
・たしかに合法なのだが、良し悪しは別問題。
・マンションは戸建と異なり、基本的には一方向をふさがれると致命的
　な日照被害となる。
・地域のルールを整備しない限り、全国どこにでも起きうる問題である。
・続報詳細は　朝日新聞ホームペイジ

■みんなの意見
・問題の根は同じで、日影規制が無い商業地だということが悲劇の原因だと思えます。
・商業地にオフィスビルや商店が建ち、それらに日影規制がかけられないのは納得できるのですが、最近は商業地域にマンションばかりが建てられているように見えます。それであれば、なぜ商業地に住宅を建てるための制限がないのだろうかと不思議になりました。商店やオフィスが日影被害を出すと企業イメージや売り上げに返ってくると思えばそう無茶なことはしないように思います。
・住宅が住宅に被害を出す場合には業者は売ったら売りっぱなしになっていると思います。「商業」のための規制緩和なのだから「住戸」に対しては規制をしてもいいんじゃないかと思うのです。
・近隣への影響だけでなく販売後一定期間は自己の日影も保証されるような条例などがあればいいのにと思うのは素人だからなのでしょうか。
○お返事
・素人の意見などではないと思います。むしろ、国の方がこんな鋭い指摘を立法に反映させるべきでしょう！

・４件連続は確かに凄いですが、２・３件の事例は商業地域ではよくあるかと。
・赤羽駅東口でも１１階建ての分譲マンション２棟の前の塞ぐ形で１４階建てマンションの建設がありけっこう激しく垂れ幕も作って反対していました。また、４車線程度の幹線道路は路線に沿って防火地域と高層化を指導しているので道路が西側・東側にある物件では道路に沿ってマンションが連立すると南側の採光を得るバルコニーがきっちり塞がれてしまいます。
・商業地域の場合５ｍあれば採光が得られますので、この埼玉の事例と同じ状況のものは多いでしょう。
・住居地域であっても採光斜線が取れるだけの空地しか残りませんから、日の光は上部の３層程度だけしか光が差さないでしょうね・・・。
○お返事
・全くご指摘の通りですね。上段では国のせいにしましたが、現在地域の基準は住民が定めることが可能です。
・有意義な制度を有効に活用するように心掛けたいですね。

　

ＮＥＷ!!・・・030425　追加　
■相談所の実績　・・「低層誘導」「階数削減」「補償金積み増し」「街づくり」等の成功実績

特集!!・・・紛争への対処に役立つ情報を項目別に掲載します。
■マンション開発（大規模建築物）に関する紛争問題
相談地区：長崎・福岡④・佐賀・広島・岡山表町・神戸④・伊丹・宝塚②・西宮・芦屋・大阪③・淀川区・東淀川・大津・高槻・長岡京・滋賀・京都・千種・名古屋・愛知②・豊中②・長泉・熱海・平塚・藤沢・鎌倉③・久里浜・横浜⑫・川崎⑦・相模原②・町田③・調布②・小平・小金井・東村山・杉並区・世田谷区③・渋谷区③・文京区③・目黒区・大田区③・港区・豊島区・板橋区・北区・台東区・ 江東区②・江戸川区②・浦安④・市川③・船橋・市原・鎌ヶ谷・千葉・幕張・八千代・我孫子・入間・浦和②・大宮③・川越③・草加・上尾・市井・福島

■緑地・環境・歴史に関する保全問題
相談地区：鎌倉・大田区

相談地区（上記分類以外の相談）：駐車場利用権・雨だれ・補償金12・用地売却の詐欺相談・新築住宅欠陥・宅地分譲工事迷惑・上階騒音・コンクリート打ち放し補修・工事被害補修

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■トピックス　!!
030817  ＮＥＷ!!
◆合法とモラル・・中田市長、またも英断!!　　東京新聞030621
　・横浜市中区本牧満坂に東京都の業者が計画している地上3階・地下6階建てのマンション建設に対し、
　　中田宏市長は20日、「あまりにもモラルがない」と業者への不満をあらわにし、建築確認を出さないことを表明した。
　・この日、周辺住民の反対陳情に答えたもので、住民は市長の決定を歓迎しているが、申請は「法的に問題がない」
　　（市建築局）といい、市長の判断は波紋を広げそうだ。
　・業者が住民に示した計画概要書によると、建設予定地は高さ10mの制限がある第一種低層住居専用地域で、
　　マンションの総戸数は60戸。
　・すり鉢状の雑木林を宅地開発した部分に建設され、傾斜地の高台から見ると高さ約10mだが、
　　斜面下側から見ると、地下部分も入れた高さは約26m。マンションの壁に沿って高さ4.5m、幅1.4mの
　　ほぼ垂直の擁壁（盛り土）を作り、これを建物の高さの基準となる地盤と見なしている。
　・これに対し、住民は「擁壁は必要なく、地盤面をかさ上げするためのカラクリだ」などと指摘。
　　雨天時の浸水被害の可能性や、日照被害なども訴えている。
　・横浜市によると、業者は四月に市から開発許可を得て、五月に建築確認を申請。
　　市に不備を指摘されたが是正し、二十日、改めて市中部建築事務所（横浜市神奈川区）で建築確認を求めた。
　・しかし、中田市長は、これに先だって同日朝、建築確認の見送りを表明。市の担当者は、市長判断を受けて、
　　業者に「もう少し待ってほしい」と説明した。
　・中田市長は、見送り表明の理由について、「ふつうならマンションを建てるような場所ではない。
　　合法的だからといって済むものではない。市民サイドに立って考えた」と話した。
　・業者は、読売新聞の取材に対し、「意味がわからない」と話している。
・【弊会のコメント】　まずは素晴らしい市長が出てきたものである。中田氏の言うとおり、法がモラルや常識を逸脱しているのなら、
　それを正せる立場にいるものが正すべきなのである。同様の解釈に基づく建築確認の取消事例に東京都特別区のケースがある。
　判例ではないが先例は存在するのに、どうして良い例示からは学ぼうとしないのだろう？
　一般的に人間は、①9階建ての建物は下から数える、②低層住居・・という地域に高さ26mの建物を建てようとは思わない、
　③また、一度壊れた後に、再建する意味もない擁壁をわざわざ作ったりもしないものである。
　ここで良き首長を持った横浜市民は、本件を市長一人の仕事にしてはいけない。
　非常識極まりない事業者の販売に、協力しないことは、自らの身を守る一つの術かも知れない。
　それにしても「意味がわからない」とは、恥知らずのコメントであり、私には当該事業者の建設計画の方がよほど意味が分からない。

■改訂記録　・・・このＨＰの改訂記録です

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