■都心で高容積率適用　日経新聞020723−31面
　・景気対策には反対する気はないが、どうして我が国の都市計画の最大の問題だとどうして気付かないのか？
　・建設事業を誘発するために、容積率を緩和するというのは最も安易な方法であるといえる
　・建築・都市よろず問題相談所に寄せられる相談の多くは、「第一種中高層住居専用地域・第一種住居地域・準工業地域」の、「容積率200%・建ぺい率60%」の地域において発生している。
　・これでも充分に15建て程度の高層住宅の建設が可能なのに、今回の緩和は商業系用途で1300%、住居系用途で500%を指定可能にした
　・何が起こるのかは想像もできない
　・今まで以上に街づくりの重要性が高まり、居住者自身が地域について考えなくてはならない状況になってきている

■「国から宅地を買う方法」　日経新聞020804−12面
　・一般的な不動産売買はその大多数が、「町場の不動産業者」を通して行われている
　・しかしながら、この町場の不動産業者で、都市計画法や詳細な用途地域の制限、更に規制誘導方策全般にまで知識を有する者は極めて少ない
　・また、弊会でも数多くの相談を受けている、大手不動産業者の不義理問題・・
　・すなわち、都市・基盤整備公団が詳細な街づくりのルールを自ら定め、そのコスト負担を旧所有者にさせ・・
　・そのルールを自ら反故にして民間事業者に分譲、環境を破壊したり（浦安/住棟の真南にマンションの壁）・・
　・住友不動産が一団の高層住宅群を北側から分譲、販売時に「南側には建ちますが、影響はありません」・・
　・などと、虚偽の説明を行い、裁判沙汰になったり（　　/住棟の南側に同一業者のマンション）・・
　・モリモトは一期、二期の分譲時に自身の顧客であった一期の顧客の住環境を省みず・・
　・極めて近接した形態のマンションを経済性を理由に強行しようとしたりしている（大鳥居）

　・つまり、これらの事例は「不動産業」そのものがどこまで信頼できるのかという問題を示唆している
　・本件とは直接無関係だが、不動産の仲介手数料の３％は【上限】であることを、大手を含めてどれだけの業者が購入者に明らかにした上で契約を締結しているのだろうか？

　・本題にはいるが、「国からの直接の宅地購入」という記事が日経新聞に紹介された
　・メリットとして、①通常の入札と異なり権利関係の整理が終わっている（やくざがらみの居座り等がない）、②直接購入なので不動産手数料（３％）が不要、等をあげている
　・建築条件付き（実質的な設計者強制パック）から、開放されると言う点も大きなメリットか？
　・しかしながら、特段の知識を有しない取得者の立場で、一切の法的説明もないままに高額の取引を行うことには大きなリスクが伴う
　・そこで、弊会では不動産購入支援業務を導入、不動産業者、弁護士、税理士の横断的連携します

■準工業地域の矛盾　日経新聞020721−15面
　・東京都で用途指定の矛盾が市街地の混乱を招いているという報道があった
　・特に、準工業地域が指定されている部分では工場の経営難もあり、分譲マンションが増加している
　・「屈指の工場地帯がなくなる！」「（準工業地域は）事実上何でも建てられる地域」と問題を指摘
　・工場事業主らの街づくりに対する取り組みが紹介された
　・専門家（大学教授）はこの対応として地区計画を提案
　・しかしながら、この提案には実態的な運用面という視点から、当会は若干の疑問を提起しておく

■景気低迷は店舗側の「品揃え」に問題？　日経新聞　13面　020711
　・当相談所では街づくりの一貫としてShopping mall の活性化（商店街活性化）に取り組んでいる
　・日経新聞の調査によれば「欲しい品物がなかった」「品物はあったがサイズがなかった」等の理由による、いわゆる「買い損ない」減少が消費者の支出を阻害しているとのこと
　・逆にこうした状況に店舗サイドが対応できれば、70%もの消費者が支出を増やしたとのこと
　・この傾向は特に「ファッション」の分野で顕著！
　・当会が推奨する商品選定基準の把握の重要性が証明された結果となっている

■中古マンション価格2年2ヶ月ぶりに上昇　日経新聞020712
　・中古マンションの相場が久しぶりに上昇した
　・原因は新築マンションを購入したひとが売りに出すケースが増えたからとのこと（アットホーム）
　・この原因までに記事は言及していない
　・しかしながら、当相談所ではこの原因を、①予想した住環境が得られない（近隣関係を含む）　②設定ローンに対応しきれなくなった　等と類推している
　・当然といえば当然の推理だが、忘れてならないのは、これらは業者の顧客に対するサービスに分類される事項であるという点である
　・悪質なマンション業者に苦しめられているのは近隣のみではないという構図が浮かび上がってくる

■社宅売却進む！　日経新聞　020715
　・土壌汚染・長谷工が雪印跡地（大阪）46億で購入・長谷工が足立区とマンション事業・出光が全社宅売却・東電が全保養所売却

■「余剰容積」取引可能に！　日経新聞　020524
　・東京都は余剰容積の移転を認める。
　・移転条件は歴史的建築物等が建っている容積を消化しきれない敷地。
　・一見、「ぞっ」とするが、歴史的建造物の保護という観点からは大いに評価できる。
　・もっとも、そもそも容積率の指定が大きすぎる我が国において、余剰容積の取引を認めること自体には疑問もある。
　・アメリカの場合にはこの手法をＴＤＲ（開発権譲渡）という手法として既に活用している。
　・こののちは、この「容積移転」だけが既成事実として乱開発に寄与しない子を祈るばかりである。

■住宅販売メーカーが中小不動産事業者と連携強化　010715-12面より
・ミサワホーム・住友林業・旭化成は中小不動産事業者と連携強化する。　
・ミサワホームは住宅価格の3%を顧客紹介料として制約時に協力店に支払う。
・3%は不動産事業者の仲介手数料の上限に相当する数値であり、反響は大きいと想像できる（土地建物の価格は異なるが）。
・自由な住宅の取得を目指す人達にとって大きな問題である、「建築条件付き宅地」が増加することは間違いないところである。
・更にこうした試みが成功を収めた場合、中小規模の不動産事業者とマンションデベや債権放棄を受けているゼネコンの連携に発展することも考えられ、住民としては近隣の住環境にこれまで以上の注意が必要。

■規制緩和・・・マンション建替促進　010715-13面より
・総合規制改革会議基本方針の要旨として①隣接敷地との敷地共同化、②商業業務床の大幅な増加の容認、③権利変換手法の導入、④総合設計制度の要件緩和による既存不適格マンションの建替促進が発表された。　
・これまでもマンションの建て替えは①余剰容積や②容積緩和等によって行われることが多かった。
・つまり、現状よりも規模が拡大する傾向が強かったのである。
・今回の規制緩和は②によって他用途による土地負担力の補填、③による課税関係の支援（掲載用語が異なるため予測）、④による実質的容積緩和等の規制緩和をもくろんだものと推測される。
・つまり近隣住民の立場からは、「これまで以上に隣接のマンションが巨大化しやすくなった（制度上）。」という認識が必要。
・繰り返しとなるが、建築・都市よろず問題相談所としては問題が生じる前の地区内ルール策定を推奨する。

■PCB現場で測定可能に　010514-11面より
・電力中央研究所などは現場でのＰＣＢ簡易測定器を今年度中に製品化すると発表。　
・これまでのＰＣＢ調査は大型測定器で調べる方法が一般的で、簡易測定器でも重さが数100kg。
・これに対し、今回発表されたものは10kgで片手で持ち運びもできる。
・精度は１兆分の１の濃度まで検出できるそうで、土壌汚染問題を抱える住民には朗報。

■長谷工が雪印大阪工場の敷地を46億で購入　010418
・長谷工は表記の土地約2万㎡の購入を発表。マンションのみの建設なら500戸以上の供給が可能。
・引渡は来春までとのこと。　

■長谷工が足立区とマンション事業　010418
・長谷工ら6社は足立区と2000万円台の定期借地権マンションを供給。
・まずは10月に60戸規模の低層マンションに着手。2007年度までに約2000戸を供給予定。

■出光が全ての社宅売却　00817-15面より
・出光興産は2002年度末までに全国に1800ある社宅を全て売却する。　
・この紙面上は社宅は所有者を変えるものの、社宅のままであるように読める。
・しかし当会として注目したいのは、かなりの大企業であるにもかかわらず、労働組合も持たず、紙面にもある通り「社員を家族」と見なす独自の経営体質を持ったこの企業が、「家族の住居」を手放す決断をするまでに追い込まれているという事実である。
・背に腹は代えられないという事情の中で、いくつかの保有地がマンション事業者に売却されても全く不思議はない。
・実際、出光の社宅はリストラの中で入居率が80％台となり、約20％の社宅が不要となっている（同記事より）。
・また、創業以来の非上場・独立路線を転換し、取引銀行からの資本導入に踏み切るという点もこの推測の裏付けになると考えられる。
・社宅の売却は都心に立地した固定資産税のかさむ土地から始まる。

■東京電力が全ての保養所売却　000728-1面より
・先の電力自由化の決定に伴い東京電力が全国にある57カ所の保養所の全てを売却決定。
・売却は逗子や湯沢などの19カ所を2年以内に、その他を2005年までに行う。
・同紙面に寄ればこの売却方針に、他の電力大手も習うとのことである。
・これが現実だとすると、2005年までに日本国内には100カ所以上のマンション建設可能用地が供給されることとなる（とも考えられる）。

■連絡先と費用負担
　相談は建築・都市よろず問題相談所まで。当初のＥメールによる相談は無料(メールはトップ頁からお願いします)。