1 底地を買う場合、又は借地を売るときの、算定基準を知りたい
■具体的に、質問される方が多いのですが、算定の目安のみお答えしております。基礎としては、更地時価×借地権割合×面積となります。更地時価とは、一般に流通する土地価格をさします。借地権割合は、借主・貸主の合意できまりますが、路線価図の借地権割合を使用することが多いようです。更地時価の参考として、路線価格を使用することも、多く見受けられます。しかし、その土地（借地）の接道、形状、相手との力関係、承諾料などさまざまな要因があり、最終的な譲渡金額は上記要因を含め合意により、決定されます。
２ 更新料の支払い義務、金額の妥当性は、いくらなのですか
■更新料は基本的には,契約に支払う旨の特約等が無ければ,原則、 支払う必要はありません。特約等があれば、支払うことになります。ただし契約に付保されてなくても、慣例により応じているケースが、多いようです。また、下級審の判例で、特約無で支払いを認めた例があるようです。更新料の一般的な、基準は、承諾・更新料相場のページをご覧下さい。ただし、借主・貸主の合意があれば、特段、金額の決まりはありません。
３ 相続と借地権の問題について
■借地権も財産ですので、親の借地権は相続人にて、遺産として協議の上、承継しなければなりません。建物の相続登記も含め何もしていない方が、多いようです。後日に、重大な問題になりかねないので、専門家の方に、依頼し処理を確実に行いましょう、当事務所でもお引き受け致します。
４ 借地権を担保にして、住宅を建設したいのですが
■まず、貸主の方の承諾が原則（特約有）必要となります。口答でもよいのですが後日、トラブルになりますので書面に残すようにしましょう。また銀行からの融資が必要な時は、銀行等より貸主の方へ 担保保全に関する合意書が、基本的に必要となります。地主の方の協力が、不可欠となりますので、合わせて、お願いできる環境を整えましょう。ただし、金融機関の一部では、借地権融資を行わないところもあるようです。ローンにつても、前もって確認する必要があります。
５ 親の借地権が存する底地を、子供である私が買い受けたいのですが
■基本的には、問題ありません。ただし、無償である使用貸借として使用するならば、税務署に借地権者の地位に変更がない旨の申出書を、提出しなければなりません。くわしくは、もよりの税務署等に、お尋ね下さい。
６ 期間が、契約書では、１０年なのですが、問題はありませんか
■借地権の効力には、問題ありませんが期間については、最低２０年（非堅固）・３０年（堅固）ですので、その結果取り決めの無かったものとされ、更新・契約時に遡り、30年（非堅固）・６０年（堅固）の借地期間となります。よく地主の方で、更新料や地代の値上げを考えて、５年、１０年契約をしているかたを、見かけますが、上記の取り扱いになりますので注意が必要です。
7 資材置き場で貸したら勝手に建物を建て始めたのですが、どうすればよいのですか
■緊急に対応する必要があります。そのまま放置しておくと、重大なトラブルになる可能性があります。土地賃貸借契約の目的が資材置き場であっても長年放置することにより、借地権が認められてしまうことがあるのです。悪意をもって借り受けている借主も存在することも現実にあり、訴訟に発展するこもめずらしいことではありあません。。他の事例にも言えることですが放置することは、承諾したと判断されてしまうことにつながります。
８ 借地権と底地の交換とは、どのよなものですか
■借地権の権利と底地の所有権を交換し、貸主・借主お互いに通常の所有権（完全所有権）とすることです。慣例上5対５の借地権割合とすることが多いようです。ただし必ず、上記割合にする必要はありません。また、どちらかの当事者が一部金銭を付加することもよくあります。交換のメリットとして一定の要件に当てはまる場合、譲渡の特例として所得税が課税されません。もよりの税務署、税理士の方に必ず、ご確認下さい。
９ 私の借地権は、いくらで売れますか
■一番多い質問です。確かに①で答えたように算出の目安は考えられるのですが、まず、借地権が単独で流通しているかどうかの立地の問題、貸主から事前承諾がいただけるのか、もし承諾していただいても売却後の買受人との調整及び合意が得られるのか、従って権利はあっても必ず換金できるものとは、限りません。仮に借地非訟の場合、代許可をもってしても、買受人が存在しないことが多いようです。
１０ 借地権を無償返還した場合の税務上の問題
■法人か個人で、取り扱いが違います。贈与にならないように専門の税理士の方等に、ご相談下さい。
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