旧借地権の底地・借地権の売買・交換・更新・承諾
借地権・底地のReference 借地研究会
収益性
■第一に、事業性としての価値が著しく低く、収益性に乏しいことが挙げられます。
| 例） 貸し付面積 １６５㎡（５０坪） 地代 月額２万円（坪４００円） 借地権割合 地主４０％（４割） 土地の時価 ２５００万（坪５０万） |
| 底地の時価 ２５００万×４０％＝１０００万 |
| 年間収入 ２万×１２ヶ月＝２４万 |
| 単純利回り ２４万÷１０００万＝２．４％ |
相続税
■ 第二として、流動しずらい特殊な資産でありながら、相続税法上、ほとんど減額要因として取り扱わない為に、相続税を押し上げてしまうことになります。上記の例で比較すると、相続税では、現金１０００万と底地１０００万は、同等のプラス財産として取り扱われます。実際は、時価評価では無く、 国税庁の決める路線価格が、土地の価格を決定するのですが、土地の実勢値の下落傾向により その差は、僅差か土地の状況によっては、上回ることもめずらしくありません。流動性の良い現金と非流動性の底地を比べた時、やはり底地の評価は、間違い無く割高です。相続の問題点として、もう一つ挙げられます。それは、現金納付が原則となっていることです。納税できるだけの現金があれば問題はありませんが、現金納付で,納税できる人は極わずかです。ほとんどの人は、 土地を売却して現金化して納税します。更地なら基本的には問題ありませんが、底地は必ず売却できるか、わかりません。最後の手段として物納です。しかし、この物納も簡単にはいきません。物納適格要件を満たす必要があります。
物納適格要件要旨
■契約書が存在し、契約面積と実測面積が合致している。■地積更正登記により登記簿面積とも合致している。
■相続税申告書記載面積とも合致している。
■適正地代を受け取っている。
※上記より更に、近年、物納の一層ハードルがあがっており専門家である税理士等に ご確認下さい。
人間関係
■借地権者との対人関係のしがらみが、つきまとうことです。借地権者にも同じことが言えるのですが、 借地契約は最低でも２０年におよぶ長期契約であり先代、先々代からの契約も珍しくありません。長く付き合えば、トラブルもおこりますし、人情も沸いて きます。地代も値上げできず、慈善事業になってしまう方もいるのではないのでしょうか 精神的苦痛を訴える貸主の方が、多いのが現状です。 この問題が一番の課題かも知れません。