２　広島の地価、マンションの価格動向

　国土交通省調査の2026年地価公示で、広島県内の住宅地の平均価格は、前年に比べて1.5％上昇しました。近年、低金利、インフレなどを要因に、三大都市圏を中心に、不動産価格が上昇しています。
　県内の主要都市でも、地価が上昇又は横ばいとなり、とりわけ、広島市内のデルタ平野に位置する中区と南区では、全ての調査地点で上昇しました。

（マンションの価格動向）
　新築マンションの平均価格についても、上昇傾向です。
　中国地方でも、最近の15年間、マンション価格は右肩上がりとなっており、戸建てに比べて大きく上昇しています。（不動産価格指数（国土交通省）：2010年＝100　2025年12月末のマンションの指数は2.4倍に、戸建ては+10％）
　新築価格は、アクセスの良い広島デルタ地域では4,500～6,000万円前後、郊外の安佐南区、佐伯区で3,500～4,500万円前後となっています。
　円安が加速した2022年より前は、全体の平均が4,000万円台前半でしたが、値付けのベースが上昇し、また、専有面積も60～70㎡とややタイトな物件が多く見られます。

（見通し）
　2025年国勢調査では、広島市の人口が78年ぶりに減少に転じ、減少数は全国５位でした。
　今後、旺盛な住宅需要が見込めない状況にあって、全国の多くの自治体がコンパクトシティへの転換を図っています。広島市でも「立地適正化計画」を定め、高度医療施設や大規模商業施設などを中心部へ誘導しており、現在、紙屋町・八丁堀地区再開発や広島駅ビルの交通拠点化などが進んでいます。
　福山市でも福山駅周辺で再開発が進んでおり、中心部へのアクセスが良好な地域は、住宅需要が堅調で、不動産価格は安定的に推移するでしょう。
　半面、利便性が低い地域の住宅需要は弱く、地価下落が続くと見られ、地価の２極化が進むと考えます。


３　広島でおすすめする中古マンション

　資産価値が下がりにくい、いざというとき売却しやすいという観点は欠かせません。
　以下の条件を満たす物件が好ましいです。
　なお、当社が、広島県内で中古マンションの需要が堅調であると考える地域は次のとおりです。
（需要が堅調であるエリア：広島デルタ地域（中心４区の平地）、安佐南区（緑井～下祗園・中筋～西原周辺）、佐伯区（五日市駅周辺）、安芸郡府中町、呉（呉駅周辺）、東広島（西条駅周辺）、福山（福山駅周辺））

（１）最寄り駅への近さ
　平地で、最寄り駅から徒歩10分以内がおすすめです。
　広島市内や周辺市町なら、ターミナル駅である「広島駅」、「新白島駅」、「横川駅」、「西広島駅」のいずれかへ、乗り換えなしでアクセスできる最寄りの駅から10分以内、又は、路面電車の電停から10分以内です。

（２）立地の用途
　「商業地域」、「近隣商業地域」、「第１種住居地域」、「第２種住居地域」のいずれかが良いでしょう。
　特に「商業地域」と「近隣商業地域」は、利便性が高いだけでなく、容積率が高いため、建替えのときに有利になります。

（築年数による特徴）
●築25年～40年前後
　1980年代～90年代のマンションは、立地が良く、内装は古いが、丁寧に使われている物件が多いと感じます。

●築15年～25年前後
　設備機器が比較的新しい
　デフレが長く続いた時代で、ITバブル崩壊やリーマンショックにも見舞われました。
　今の新築に比べて、専有面積が広く、コスパに優れた物件が多い印象です。間取りが広く、二重天井や二重床なら、リノベーションの自由度が高まります。


４　マンションのメリット

　まず先に、戸建て住宅に比べてマンションが不利な点を確認します。
　最大の難点は、自由に改築できないことでしょう。大規模修繕、改築、建替えなどを進めたいとき、一人で決められません。全住民への説明や意思確認が必要であり、説得や意見調整で、合意に至るまで大変な労力が必要です。また、戸建てに比べ、大規模な工事になるため、ランニングコストも高額になります。

　一方、これらの制約があっても、戸建て住宅にまさるメリットがあると考えます。
（１）都心へのアクセスに優れた立地で、戸建てよりも安価に取得できる。

（２）主に鉄筋鉄骨コンクリート造りで堅牢なため、火事や地震などの災害に強い。

（３）木造住宅に比べて使用できる年数が長い

（４）比較的新しいマンションはセキュリティに配慮されており、防犯性が高い。

（５）買い手を見つけやすい


５　物件選びの注意点

（１）修繕積立金等の積み立て不足がないか
　「マンションは管理を買え」と言われています。
　計画どおりに積立てられているか確認しましょう。
　さらに、近年の人件費や資材費高騰を反映して、管理組合が工事費見積りを改めて取り、積立金をしっかり値上げできているか。値上げは住民合意に困難を伴いがちで、なおざりにされやすいです。

（２）維持管理、修繕が定期的かつ適切に行われているか
　外壁タイルやコンクリートの劣化、給排水管の腐食、屋上の防水切れなどへの対応や修繕が適切に行われていない場合、住み心地の悪化だけでなく、多額の追加出費や売却不能に直結するリスクがあります。

（３）空室が少ないか
　人が住んでいないと傷みは早いです。共用部分（ゴミ置き場等）もチェックしましょう。

（４）大規模修繕工事の経験があるか
　一度でも経験すると、管理組合にノウハウが蓄積され、次の修繕に役立ちます。

（５）築古マンション特有の問題
　新耐震基準（1981年）以前の物件は、住宅ローン控除が受けにくいほか、銀行の融資期間が短くなることがあります。また、高齢化や空室増が進み、また、管理組合が機能していない恐れがあります。

（６）駐車場
　広島市中心部の中古マンションは駐車場代が高く、かつ空きがない（近隣で借りる）ケースが多いです。車必須の生活なら大きな固定費増になります。


６　まとめ

　「築25～40年前後」の物件が狙い目です。
　駅徒歩10分以内であれば、価格が安定し、大崩れする可能性は低いと考えます。リノベーションで中身を新しくすれば、新築より大幅に安く、好立地に住めるでしょう。
　ただし、マンション全体で管理費が適切に積み立てられているか、修繕計画が破綻していないかのチェックは必須です。


７　中古マンションの仲介手数料を安くする方法は？

　ハウステージ合同会社は、医療、福祉、介護、保育、教育、ＮＰＯ、自治体などにお勤めのエッセンシャルワーカーの方へ、売買の仲介手数料を３割引いたします。
　当社に媒介を任せていただけますと、不動産業者専門のサイト「レインズ」を利用して、何度でも条件に合う物件を探索し、ご報告します。さらに、地価公示や路線価などを基に、評価額のアドバイスができます。
　気に入った物件が見つかれば、マンション管理組合から積立金等の情報を収集します。（議事録等の発行手数料は負担していただきます。）
　さらに、外壁タイルやコンクリートの劣化など、建物の状態を精査する、外部の（有料の）「ホームインスペクター」をご紹介します。
　ぜひ、当社のサービスをご検討ください。