業務の流れ│祥設計室～Show Design Room～

オープンシステムで家創り
出会いから竣工まで（業務の流れ）

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オープンシステムで行う、住宅の場合です。
	設計料はいくらくらい？
	出会い
	ここから全てが始まります。どうぞご遠慮なく、安心して連絡お願いします。当方からはメール程度しかいたしません。しつこく営業することはございません。
	お話
	お会いして、お話を伺います。事務所にきて頂いたり、わたしがお伺いしたり、現地を確認したり、家つくりのご希望とか、ライフスタイルとか、将来の展望とかいろいろと。例えば、住宅の性能。断熱のこと。シックハウスに対する考え方。家ができるまでどのくらいの費用がかかるのか。お話することはたくさんありますね。お話をしてお互い気に入れば、土地をお持ちの場合は現地を確認して、ラフなPLANをすることになります。土地をお探しのお客様の場合は、わたしどももご紹介することもありますが原則として、お客様で探していただいて、これはどうかな。みたいな土地がでたら、われわれも見に行って、簡単なプランをいたします。で、『なんとかなりそう』となると、結構真剣にやりとり。土地購入についても、しっかりアドバイスいたします。建築条件付・造成地・などなど（土地家屋調査士・司法書士・ファイナンシャルプランナーなどネットワークもあります）不動産業者さんはいろいろおっしゃる事がありますがじっくり構えて。売れてしまったら、縁が無かった。と考えるくらいでいきましょう。ご相談は無料です。（と言うより、僕がお話をしたい。みたいなところもあります。）但しボランティアではありませんので、わたしのところで原則として、家つくりをして頂くことが前提になります。ただ、常識外のタイトな予算。工程。違法行為。（論外です）。とにかく安く建ててくれみたいな人は申し訳ございませんが、お断りすることもあります。
	現地拝見
	この段階では、簡単に、敷地のチェック。プランは、必ず現地にいって、いろいろ確認してから。詳しいチェックは、契約頂いてから。
	計画案提出
	第1回ラフ計画案を提案いたします。ここまでは基本的に無料です。基本的にはスケッチ程度です。（手書きの事もありますし、CADの時もあります）ちゃんとした図面が欲しければハウスメーカーに行くとよいみたいです。噂によると模型も無料でくれるみたいですよ。でも、後で断るのが大変みたいです。厳しい条件の時（狭小地とか、旗竿とかは、僕にしかできないだろうと思って、ファイトがわくこともあります。プランはいくらでもできます。コンペとかいわれると、いつも違和感を感じています。
	相談が続く場合
ここから費用が発生します。	設計申込書を交わします。申込金をいただきます。そうそう、ご自宅は出来る限り訪問させて頂いています。生活スタイルを把握したいのです。また出来る限り、入居予定の方のお顔も拝見させていただきます。間取り・外観・ある程度の仕様がきまると、設計料の見積をいたします。
	業務委託契約
	設計料に納得いただければ、設計監理CMRの業務委託契約を結んでいただきます。竣工時期。設計期間。設計監理の方法，範囲。設計監理料等を話し合います。お互い納得して業務委託契約です。私も、この家族の家を創るのだ。いい家創ろう。モードに入ります。ここでお互い、家つくりのパートナーとして本格的にスタートです。業務委託料はどのくらい？
	基本設計
模型を作ってお互いに確認します。	間取り・外観・仕様の決定。模型を提案したり，仕様を決める為サンプルを提案したりします。打合せを重ねて煮詰めていきます。工期にあわせて期間が限られることもありますが、楽しいながらも忙しい時期です。見学に行くこともあります。一番大事なときです。お客様の確認を頂きます。
	実施設計
	見積ができる図面。また当然工事ができる詳細図面を作成します。この時期，クライアントにはわかりませんが設計事務所は必死でお客様の事を考えて図面を書いています。 A3 少なくても２ヶ月は必要です。ホントはモットほしいところ。
	解体工事
	解体があれば解体工事からお手伝いすることも多いです。解体業者さんも数社、見積りに参加してもらい、しっかり金額内容を確認します。施主様と解体業者さんと契約して頂きます。（契約書は当方が作成します）ご近所様にご挨拶に伺います。（挨拶の書類もこちらでつくります）実際に解体する業者さんとまわりますので、ご近所さんも安心されるようですよ。解体工事をはじめます。
	地盤調査
SS試験	構造設計完了までには、必ず地盤調査をします。木造の場合はSS試験が多いです。ビルものになりますと、正式なボーリング調査をして、サンプリングを確認。支持地盤を確認します。
	許可申請
確認申請書です。木造2階建の住宅でも数センチの厚さになります。	お役所経由で最後は民間の確認検査機構にいろいろ書類や図面をだして建築できる許可を得ます。実施設計と平行して行なっています。補助金申請とか、最近は長期優良住宅とかフラット35Sとかの申請もしていきます。別途費用が発生します。許可の種類。日数は打合せの中で説明します。
	実施設計完了
	実際に工事ができて、建築の許可もとれる。また積算が出来る図面ができあがります。図面の内容。仕様。材料。などなど。説明いたします。お互いの勘違いとか軽微な変更があればここで行ないます。お客様の確認を頂きます。
	ここまでで、かなり時間と手間がかかります。
	数量積算
	コンクリートの量とか材木の本数とかボードの枚数とか、工事に関係する数量を細かくひらいます。。職種分けも考えながら、出来るだけ材工分離で積算します。 2週間はかかります。数量積算書が出来上がります。普通の住宅でもA4サイズで70ページくらいになります。 *分離発注をしない場合＝工務店などに一括で発注するときは、この作業はありません。工務店がしてくれます。分離発注をする事務所から考えると、数量の把握がしっかりできていないので、値段交渉ができないですよね。
	見積＝金入れ
	専門工事業者さん達に参加を呼びかけます。設計意図。特殊条件を説明して見積です。主要職種で30社を越えます。数週間から１ヶ月ほどかかります。基本は当方でつくった数量積算書に金入れしてもらいます。ただ、設計図面が優先しますので、業者さんも再確認してくれます。ここで業者さんのダブルチェックが入る事になります。で、でてきた金額のチェック。どの業者さんも、同じ条件にして比較表をつくって、内容をよくチェックします。（内訳書がない同じ条件にならないのでたいへん手間がかかります。）ここがオープンシステムで大事な部分の一つです。ここがいい加減では、追加工事がでたりして、後々、施主さまも、わたしどもも、たいへんな事になります。
	見積内容の精査
	専門工事業者さんから出てきた見積金額を精査します。同じ条件に並び替えて、値段交渉前の金額を正確にはじき出します。よくわからない見積書もでてきますので、電話して内容を確認したり、ホントにこの金額でできるの？みたいな話をしたり。おもいっきり勘違いしていたことも多々あります。
	お客様との打合せ
	見積比較表と減額案をつくって、お客様に説明します。（予算通りいかないことも多いので、悩ましい時です） 1.設計変更なし。で業者さんと値段交渉。 2.若干の仕様変更。で業者さんと値段交渉。（値段交渉と言っても、端数を切る程度です。何割も下がることはありません） 3.大幅な設計変更。この場合はしばし時間がかかります。どれかになりますが、減額案（無茶なことはない）をいれこむと当初予算に納まっている事がほとんどです。
	値段交渉および実行予算書作成
	専門工事業者さんと値段交渉を行います。基本、分離発注で、専門工事業者さんにはネットで出すようにお願いしていますので、値段はいくらも下がる事はないです平行して、実行予算書をつくります。契約前にはお客様の確認を頂きます。
	専門工事請負契約
契約書類です。専門工事業者さんたちと契約式	当方で実行予算書と契約書をつくりますので、責任重大です。なんども、金額・工事の範囲など、よくチェックします。見積の漏れがないか。金額的に無理がないか。技術的に大丈夫かなど。特に、わたしどもと、初めて仕事をしてもらう専門工事業者さんの場合は、評判とか経営状況とか実績を調査します。代表者・工事担当者とも直接お話いたします。そして施主様は直接専門工事業者と請負契約を結びます。契約書などは当方で全部作製いたします。職種わけにもよりますが10-30社程と契約して頂きます。わたしも監理責任を負う監理者として、押印します。オープンシステムは、施主直営工事ですのでもう一回、建築主がリスクを背負う事をよく理解して頂きます。建築主＝プロジェクトの責任者＝社長さんわたし＝設計者・設計監理者・工事部長＝施主様の代理人の認識です。
	着工（ドラマがはじまります）
	いよいよ着工です。実績をご覧ください。ご近所様に、着工のご挨拶まわり。私も同行します。基礎業者さん。大工さん。も一緒にきてもらいます。地鎮祭をすることもあります。宮司さんにきていただく事もあります。施主様・わたし・主要業者さんで、簡単にお清めをしたりすることも多いです。建物の配置。高さ関係。など確認します。
	監理CM業務
地盤が弱ければ改良工事から行います。	工事監理およびCM業務を行ないます。オープンシステムの場合は工程監理も業務に入ります。施工者が図面通りに、また正しく工事をしているか現場でチェックします。重点工事は事務所の検査がはいります。又主要な施工図がない場合も同様です。行政・確認検査機関などの検査の時には当然立ち会います。施工担当者の技量確認。基礎の掘り方立会い。配筋検査。躯体図の承認。コンクリート打設の立会い。割付図の承認。（当事務所で作成することもあります）使用材料の承認。細かい部分の打合せ。などなど。あたり前の事をあたり前にしないといけませんね。工法により異なりますが平均して週に2-3-4-5回は現場に行くことになります。やむを得ず間隔の空く場合は施工図，写真等の資料を確認します。打合せには積極的に建築主の参加を要望しています。良いも悪いも全てオープンで監理するのが私の方針です。
	上棟
	木造、鉄骨の場合は大体一日で一気に構造体が立ち上がりますので、結構ドラマチックです。御幣を拝んで、無事事故なく上棟出来たことの感謝と、竣工までの無事を祈ります。お客様にとっては、職人さん達と直接話しの出来るよい機会ですね。おもしろい話も聞けますね。仲良くなると、心強いですよ。上棟式はいろいろな方法がありますからお客様と相談して決めます。式をしないこともありますが、少しもったいないかな。
	検査
気密測定（この検査は任意です）	必要な検査には全て立会します。鉄筋の組み方型枠の状態固定金物コンクリート打設するとき（生コンクリート車がもってくる伝票を見る＝一番確実）型枠をはずすとき（あまり早くはずすとダメなのですよ）他、いっぱいあります。でも全部責任をもって普通にやっています。（施主様のかわりです）
	決めていく事柄
例えば畳の縁なんかも	便器の色から壁紙の色。塗料の色。お風呂。キッチン部材の最終決定をして、発注します。お客様のこだわりにお答えします。何でもありです。展示会があればお客様と一緒に行きますし、ショールーム巡りをすることもあります。悩ましい時期ですね。展示会なんか上手く行くと、数パーセント以上お安く手に入る事も多いですよ。ショールームの入替品を分けて貰う。とかね。
	竣工（ドラマのおわり）
	専門工事会社の自主検査の後、事務所検査をします。行政の検査にも立ち会います。建築主も当然検査しますね。（直営工事）不具合があれば手直しをします。
	精算
	工事中に変更があれば工事費の増減を清算します。実行予算書がありますので、原則同じ掛け率で処理していきます。実行予算書なしではオープンシステムの仕事はできません。
	引渡
	取り扱いの説明をします。また書類の受渡をします。わたしも、発注者のパートナーとしての責務を果たした事になります。本キーをお渡しすると　ホントにほっとします。肩の力が抜けます。工事が終わるのが寂しい・と言って頂ける施主様もいらっしゃいます。僕としてはちょっとうれしかったりして。
	維持管理
	１年。２年後の検査に伺います。 2年目はオープンシステムでは短期補償から長期補償に切り替わりますので義務となってます。施主さんとは末永くお付き合いしたいと思っています。なにかあったときには連絡を頂ければ、時間を調整して訪問させて頂いています。逆に考えますと発注者　は、工務店などが　間＝あいだ　にいませんので、直接、あなたが発注した専門工事業者さん達に連絡できます。大工さん。電気屋さん。設備屋さん。タイル屋さん。等々ここが　みそ　です。もし専門工事業者が倒産した時。これは保証もありますが、一括で建ててもらった工務店が倒産するよりダメージが少ないですよね。単職種だけですから。一括請負の工務店がこけると、大変でしょう。連絡先はないし。誰が建てたのかわからない、下請け構造ですから。更に、私には、オープンシステムに賛同して活動しているすばらしい設計者・専門工事業者さん達・メーカーの技術者等々　が仲間としています。この点もすばらしいことではないでしょうか。最終的には日本の建築はビル系 □スーパーゼネコン □地場のゼネコン □設計事務所＋ゼネコン系 □オープンシステムの設計事務所＋専門工事業者さん達住宅系 □ハウスメーカー □技術を売る工務店　設計料と同じように施工管理費（すごい技術を持ってられます）を計上してそれで食えばよい。と思います。 □オープンシステムの家創り □分譲住宅　わけてゆずる家　ゆずってもらう家？現物があるので誰でも評価出来ますね。こんな感じになるのでは？と考えています。