千林マンション管理士事務所
業務内容
私自身40年以上マンション生活し、管理会社に勤務した経験から、専門知識で問題を未然に防止したり、拡大させずに解決する方法をご提案致します。また、管理組合がマンション管理士と顧問契約する事で、管理会社に緊張感が生まれ、経費の節減や不要な提案を抑止することにつながります。
管理会社へまかせっきりではなく自律的なマンション運営をしたい。しかし、必要な作業時間がなかなか取れない。また、専門的な知識もなく、いつでも気軽に相談できる専門家が欲しいと思われている管理組合、輪番制で毎年変わる理事では継続的にマンションの管理運営ができず、困っている管理組合に最適です。
業務の概要
月１・２回の訪問。理事会に出席し、業務全般について助言、指導その他の援助を行います。
年間又は一定期間(3ヶ月程度)の顧問契約を締結することによって、それぞれのマンションの特性を日頃から把握することで、スピーディーな対応が可能となります。
【顧問料】 ￥50,000〜(税別) 戸数規模・店舗併設型・団地型等によって異なります。
顧問契約により、管理全般にわたり助言、支援致します。管理会社に任せっ放しや言いなりにならない自主性のある管理組合に改善します。管理組合の立場でマンション管理を実現できるほか、管理会社の円滑な業務推進と監査など、管理会社とのパイプ役を果たします。
新任の役員様も慣れるのに半年程必要でしょうし、後の半年では思うような管理運営は出来ないのが現状です。マンション管理に関し知識が無くても職務を果たす事が可能です。素人集団の管理組合が専門知識を持った管理会社と渡り歩く事は大変難しい事です。大いにマンション管理士を活用すべきでと考えます。
★管理会社に一部の業務のみ委託している場合又は自主管理マンションの場合も可能です。
★顧問契約の主な業務内容
1. 総会・理事会に出席して助言等を行う
2. 関係文書・資料・議事録のチェック
3. 日常の業務相談への対応 （電話又はメールによる）
4. 管理会社の委託業務の履行状況のチェック（場合によって別途費用が掛ります）
5. 各種交流会・専門委員会の立ち上げ（場合によって別途費用が掛ります）
6. 管理規約・細則等のチェック
7. 工事等の立ち合い業務（別途費用）
8. 出納・経理業務の代行（別途費用）
管理会社に対する不満や苦情を整理し、担当者の変更や改善をお願いすることで解決する場合もあります。
現管理会社と話し合うことから始まります。理事様からご要望やどのような管理を望んでいるか、確認して、それにこたえられる管理会社を複数社選定し、ヒアリング会等を開催し、最適な管理会社の選定にお手伝いします。通常３〜６か月間要します。
管理会社に依頼する見積仕様書の作成から、住民説明会用の比較表作成、総会資料、議事録等のの支援、引継ぎ業務など、トラブルにならない様に支援します。
料金の目安 200,000円〜 （業務内容により見積書を提出）
大規模修繕工事は、マンションにとって12~15年毎に訪れる多額の費用を使う工事です。
後悔しない施工業者を選び、管理組合か安心して工事を完了できるように、設計監理会社の選定、施工会社の選定、それに伴う住民説明会の資料作成まどの支援を行います。
料金の目安 300,000円〜 (業務内容・総戸数・築年数により見積を提出）
主な業務内容
劣化診断業者選定の支援
設計監理会社の選定支援 （業界紙による公募）
長期修繕計画見直し
施工業者選定の支援 （業界紙による公募）
契約書・約款等のチェック
大規模修繕工事説明会・臨時総会の支援
工事期間中の定例会議に出席して助言
完了検査支援・引渡し図書・保証書等の確認
管理規約は、常に適正なものにしておくことが重要です。そして規約に基づいた日々の管理を粛々と行うこと。これが管理の基本です。たとえ自分が理事就任中に裁判沙汰になったとしても、適正な管理規約に基づいた管理運営が行われ、理事会で意思疎通が図られていれば、対応も楽です。
分譲当初の管理規約・細則は、分譲主に都合のいい内容になりがちです。国土交通省は、マンション標準管理規約を数年ごとに改正しています。古い管理規約や使用細則は、現行法にそぐわない場合もあります。それぞれの管理組合の実状に即した改定案をサポートします。
そうした見直し作業で、日々発生する問題を小さなうちに発見解決し、また未然に食い止め問題化させない運営が可能となります。大勢の考え方の異なる人が住むマンションでは、規約や細則が、コミュニケーションと同様に重要となります。
参考までに
★管理組合の最高自治規範としての「「管理規約」
規約は、区分所有者の自由な意思にゆだねられている項目と区分所有法の強行規定に縛られている項目があります。
従って、強行規定の項目は、区分所有法の規定が、直接適用されるので、その内容と異なる規定を定めても無効となります。
規約のお手本になるのが、「マンション標準管理規約」でご自分のマンションの管理規約と比較対照し、その相違点を確認し、その原因や改定の経緯を探って見て下さい。不明な点や疑問があれば、ご相談下さい。
管理規約改正の流れ
1. 規約変更委員会の設置
理事以外に理事経験者や意欲のある方から数名を選んで委員会設置を総会で承認を得る。
2. 住民アンケートの実施
住民から多くの意見を取り入れる事と意識を高める為に行う。問題点、改善点、疑問点を整理する。
3. 中間案作成
規約及び細則の変更点を整理し、条文の文言に問題ないか確認する。専門的知識が必要となる。
4. 住民説明会開催
現規約と変更条文を対比させ、変更理由等を記載したものを配布、説明会で質疑応答を行う。
5. 総会承認
住民意見を反映した条文及び細則案の作成、上程する最終案にまとめる。専門家に確認してもらう。
4分の3以上の特別多数決議なので、説明会に参加できなかった方にも理解して貰える様に総会議案書に盛り込み、
より多くの賛同を得る様にする。
6. 原本の保存と住民への配布
総会で決議承認されたら、総会議事録と変更した管理規約に理事長が原本であることを証する署名捺印して保管する。
住民には変更した管理規約を配布して周知徹底する。