千林マンション管理士 事務所


顧問業務

管理会社変更

管理規約・細則の見直し

経費削減業務

大規模修繕工事の支援

業務内容

顧問業務
今まで通り管理会社に業務を委託しつつ、専門的な立場で管理組合の業務支援と監査を中心に、総会及び理事会に出席させて頂き、円滑かつ充実した理事会運営ができる様に支援させて頂きます。

管理会社が委託通りに業務を履行しているか、運営方法、管理全般を見ながら、理事会・管理会社・マンション管理士が、三位一体となってより良い管理体制を構築していきます。

時としてルール通りにいかない場合や違反する居住者も出てきます。例えば、管理費等の滞納、ペット飼育違反、駐車違反、自転車置場不足、ごみ出し違反、騒音苦情、民泊・シェアハウス問題など、マナーや注意喚起だけに頼るのなく、第三者の仲介でスムーズにいく場合があります。
居住者間で解決しようとすると、後々しこりを残したり、感情的になったり、嫌な結果となることも注意しなければなりません。

★顧問契約の主な業務内容
1.　総会・理事会関係の文書・資料のチェック
2.　議事録のチェック
3.　総会・理事会へ出席し助言と支援
4.　日常の業務相談への対応　（電話又はメールによる）
5.　管理会社の委託業務の履行状況のチェック（立会等は別途費用が掛ります）
6.　各種交流会・専門委員会に出席（回数によって別途費用が掛ります）
7.　管理規約・細則等のチェック
8.　修繕・工事等の見積取得
【月額顧問料の目安】　￥50,000〜 ご予算・戸数・棟数・型式等によって異なります。
　電話・メール・ウエブ会議に限定した格安の顧問業務も御座います。￥25,000〜
管理会社変更
管理会社に対する不満や苦情を整理し、現管理会社と話し合うことから始めます。担当者の変更や改善の申出だけで解決する場合もあります。

理事様のご要望やどのような管理運営を望んでいるか、確認し、それにこたえられる管理会社を複数社選定します。共通仕様書に基づき見積依頼を行い、２社程に絞り込みプレゼン、住民説明会等を得て、総会決議までサポートします。

通常４〜９か月間要し、引継ぎ業務など、トラブルにならない様な選定を支援します。
経費削減ばかりに目を取られ、本来の管理業務の品質低下を招くようでしたら、変更の意味はありません。
また、変更直後は、良くても次第に不満が出でくる場合もありますので、注意が必要です。
【報酬の目安】  200,000円〜　ご予算・業務内容により御見積させて頂きます。
管理規約・細則の見直し
管理規約は、常に適正なものにしておくことが重要です。
そして規約に基づいた日々の管理を粛々と行うこと。
これが管理の基本です。
たとえ自分が理事就任中に裁判沙汰になったとしても、適正な管理規約に基づいた管理運営が行われ、また、理事会で意思疎通が図られていれば、対応も楽です。

分譲当初の管理規約・使用細則は分譲主に都合のいい内容になりがちです。
実際に居住すると机上で作成したものとは、異なる定めが必要となることが多々あります。

国土交通省はマンション標準管理規約を数年ごとに改正しています。古い管理規約や使用細則は、現行法にそぐわない場合もあります。それぞれの管理組合の実状に即した改定案をサポートします。
そうした見直し作業で、日々発生する問題を小さなうちに発見解決し、また未然に食い止め問題化させない運営が可能となります。改正にあたり説明会・総会決議にも立会い、質問にも対応させて頂きます。
区分所有法や標準管理規約を参照しながら、自分たちで作成し、条文チェックや法的整合性などの確認作業のみをお受けすることも可能です。50,000円〜　
【報酬の目安】 200,000円〜　ご予算・業務内容により御見積させて頂きます。

写真は、セミナー講師を務める私です。スライド映写中の為、暗くなっております。
修繕積立金の不足 (経費節減）
大規模修繕工事を2〜3年後に予定されている管理組合から、修繕積立金の不足を相談されます。

それを解決するには、積立金の値上げ、管理費の節約、工事費の節約などが考えられます。
最初に検討する項目として、日々の管理費が適正に支出されているかを検証する必要があります。

分譲時から継続して委託している管理会社では、マンションに入居する前に管理費を決める必要があり、安全を見込んで高めに設定している事が多いのです。
これを見直さないで、継続している管理組合は多いと思います。是非、一緒に経費の見直しをしてみませんか？　修繕積立金の値上げをしなくても済むかもしれません。

【報酬の目安】 100,000円〜（税別)　ご予算・業務範囲・総戸数などによりご相談させて頂きます。
役員就任業務
　マンションの大規模化や高層化、高経年化等により、マンションの管理は高度化、複雑化、困難化が進み、管理組合の運営にあたっても専門知識が求められる場面が多々あります。

管理組合内部にそのような専門知識を持った人がいれば、その人に相談するということも可能ですが、外部専門家を活用することも有益だと考えられます。
外部専門家に役員として入ってもらう方法もありますが、先ずは、顧問として管理組合の相談、助言、指導等を求めることから初めては如何でしょうか。
そのような専門家としては、弁護士、会計士、建築士等のほか、マンション管理士という資格者がいます。

マンション管理士は、マンションの管理に関し、管理組合の管理者や区分所有者の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とする者で、マンション管理適正化法で定められた国家資格で、専門分野以外の相談でも、それぞれの専門家との橋渡し役も果たします。
【報酬の目安】 70,000円〜（税別)　ご予算・業務内容によりご相談させて頂きます。

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