現状認識と活用方法の選択（オーナー様御相談）

オーナー様へ　･･･

この度、ご依頼頂きました所有物件の現状確認に付きまして御問合せを致します
まず、Ａ・Ｂの項目をご覧頂き現状の建物に対しての認識と今後どの様な活用方針をお考えなのかにつきましてご意向も併せてお聞かせ下さい

Ａ　既存施設の建築物としての現状と今後の寿命（多面的に見た耐用年数）

① 物理的寿命 ・・・

建物の経年劣化に伴い使用されている建築資材の老朽化による諸機能の毀損により建替え等が
必要ではないか

② 経済的寿命 ・・・

土地価格の上昇により高層化が求められる等不動産としての資産活用が現状に見合っているか

③ 社会的寿命 ・・・

ＩＴ環境の整備、高齢化による住まいと暮らし方などライフスタイルの変化を見直す必要がないか

Ｂ　既存施設の適切な活用方法の選択につきまして

① 現状回復

室内外の洗浄や破損部分の美装・修繕・復旧

② リフォーム

建物の形状や各住戸内の主要な間取りは変えず、建具を変えたり、天井や建物や壁のクロス等仕上げを
変更浴室、キッチン等の設備もほぼ同じ位置で取り替える

③ リノベーション

集合住宅建物内の各住戸の広さ（2ＬＤＫ→3ＬＤＫ）を大きくしたり、各住戸内の間取りを変えたりと
入居者層のライフスタイルの変更に対応できる中規模な改修工事です
キッチンや浴室の位置替えができる場合もあります（建物の構造部分の条件しだいです）

④ 大規模改修工事

建物の外装全て（屋根、外壁、バルコニー、外構）と住居内の基本設備に至る迄、各々の寿命を把握して
全面的に改修・・・耐震補強工事も含まれます
改修工事の期日は、初回新築時より10～15年後、2回目は初回の後10年程度が目安

⑤ 建て替え

高層化や低層縮小並びに土地の分割売却等にも対応可

建築の想定される問題点とリノベーションの制約

問題点　…　法令順守

• ① 既存不適格建物や検査済証、確認申請書が無い建物への対応
• ② 建物の用途変更が生じる場合の建築確認申請の新たな提出
• ③ 既存建物の建築図面が無き場合の現況調査　･･･　現況建物内外調査、躯体、測量調査等
• ④ 耐震診断・補強設計が必要な場合の安全性確保への対応

制約　…　構造的限界

• ① 構造体に対して新たなスリープ、貫通は不可
• ② 室内の天井高さは構造体部分の階高内の床と天井の間で空間を考える
• ③ ＰＳ等の諸設備の配管引込み位置や経路方法によりレイアウト変更は制約を受ける