Business Forum Kobe 21 トップページ　＞税務　＞税制対策 法人化のメリット・デメリット 生命保険を利用した節税方法 建物の修繕と節税 中小企業投資促進税制 退職金の仕切り支給 社宅制度の導入 社内旅行 慶弔見舞金 短期前払費用 　 消費税の納税義務をなくす 　 建物の修繕と節税 賃貸建物の計画的で適切な維持管理は、 �@　建物の価値を維持できる �A　空室を防ぐ �B　家賃の下落を防ぐ �C　節税になる �D　資金繰りが容易 などのメリットがあります。 しかし、維持管理を怠ると、 �@　建物の老朽化が進む �A　空室が増える �B　家賃が下落する �C　節税対策が困難 �D　突然に大きな修繕が必要となり資金繰りが困難 などのデメリットが発生します。 ここでは、節税対策にポイントを絞って述べさせて頂きます。 １．所得税 １）概要 ・賃貸建物の収益は、不動産所得として課税されます。 ・所得は、収益から費用を控除して求めます。 ・修繕費として支出した費用は、必ずしも即座に費用になるとは限りません。 ・税務上、修繕費として費用となるものと、償却資産として計上して本体建物の耐用年数にわたり費用としなければならない資本的支出とに分かれます。 ・所得税を節税するためには、計画的、継続的な維持管理が重要なポイントになります。 ２）修繕費となるもの 20万円未満のもの、修繕の周期が概ね３年以内のものは修繕費とすることができます。 それ以外のものについては、それが、通常の維持管理のための費用、または原状回復のための費用なのかにより、判定します。 例えば、 �@　壁の塗替え �A　床の損傷部分の取替え �B　畳の表替え �C　損傷した瓦の取替え �D　損傷したガラス・障子・ふすまの取替え �E　壁紙の取替え などは、修繕費となります。 ３）資本的支出となるもの 資産の価値を高め、またはその耐用年数を長くするものが資本的支出とされます。 例えば、 �@　避難階段等の取付等、物理的に付加したのも �A　用途変更のための模様替え等 �B　機械の改良費 などが、資本的支出となります。 ４）形式基準による判定 修繕費と基本的支出の区分が明確でない場合、形式基準により判定することが出来ます。 別項のフローチャートを参考にしてください。 ２．相続税 １）概要 相続税は遺産を相続した人に、相続した遺産の種類・金額に応じ課税されます。 ・現預金については、そのままの金額に課税されます。 ・土地については、路線化により評価し、小規模宅地等の減額特例により時価より相当低く評価されます。 ・建物については、固定資産税評価額により評価されますが、時価のおおよそ5〜７割程度といわれています。 ・土地・建物については、貸付状況に応じ所定の評価減の規定があります。 ２）節税のポイント ・相続税の評価を下げるために、必要以上に現預金を残さないこと。 ・建物の評価は固定資産税評価額によるため、現預金を計画的な修繕に振替えることにより、 相続税の評価額を低くした上で、収益力の高い資産を遺族に残すことができます。 ・必要以上に現預金を残すために、計画的な修繕を怠ると、収益力のない資産が残り、 多額の相続税が課税される上に、将来、大規模修繕のため多額の資金が必要になるといったように、 遺族が、見えない借金で苦しめられることになります。 ・相続税は将来の収益力には課税しませんし、将来の収益力の低下を割引いてもくれません。 ・よって、相続税対策の最大のポイントは、相続税評価を下げて、なおかつ、資産の収益力を上げることであると、いえるでしょう。 ↑ このページのトップへ 税務のトップページへ トップページへ 　 消費税の納税義務をなくす １．納税義務の判定 基準期間の課税売上高が1,000万円以下である課税期間については、所定の場合を除き、原則として消費税の納税義務は免除されます。 基準期間とは、個人事業者の場合は、その年の前々年をいい、法人の場合は、原則としてその事業年度の前々事業年度をいいます。 免除されない所定の場合とは、資本金1,000万円以上の新設法人に当たる場合、相続、合併、分割があった場合に一定の要件を満たす場合をいいます。 免税事業者となる場合でも、選択により課税事業者になることができます。 ２．納税義務をなくす方法 １）個人事業を資本金1,000万円未満の有限会社にする。 最初の2事業年度は、基準期間がないため、納税義務が免除されます。 また、それ以外の法人化による節税メリットも享受できます。 ２）法人を清算して個人事業にする。 最初の2事業年度は、基準期間がないため、納税義務が免除されます。 ただし、清算手続きが必要であり、法人化による節税メリットもなくなること等を考えると、あまり現実的ではないと思われます。 ３）資本金1,000万円未満の別会社を設立する。 別会社の売上について、最初の2事業年度は、基準期間がないため、納税義務が免除されます。 別会社の設立により、1社あたりの年間課税売上高を1,000万円未満にすれば、全社について永続的に納税義務をなくすことも可能です。 簡易課税が選択できない会社（基準期間の課税売上高が5千万円超の会社）が別会社の設立により、簡易課税の選択ができるようになり、節税になることも考えられます。 また、それ以外の分社による節税メリットも享受できます。 ↑ このページのトップへ 税務のトップページへ トップページへ 法人化のメリット・デメリット 生命保険を利用した節税方法 建物の修繕と節税 中小企業投資促進税制 退職金の仕切り支給 社宅制度の導入 社内旅行 慶弔見舞金 短期前払費用 　 消費税の納税義務をなくす 　 Copyright (c) 2006　Business Forum Kobe21　All Rights Reserved.