質問・相談内容２

Ｑ.31：こちらにお尋ねして良いか解らず、失礼します。もし、できましたら教えていただきたいと思います。よろしくお願いします。
築１５年の鉄筋コンクリート造の一戸建てを購入しました。購入後、屋上に水がたまり、その下の屋内壁に他とは違うシミがあること、屋上防水膜に膨れがありその上に物置などを置けない事が解りました。
売主と仲介業者に聞いた所、過去に内部結露（補修工事の内容から雨漏りも疑われるが先方は結露と主張している）があり水が壁から漏れ出たので修理をしたということです。その時にメンテナンスのための防水工事もいっしょにやったということです。
実際１階の天井と２階の天井では２階のほうに鉄錆色の筋やシミが見られます。
問題は購入前に躯体に水が入った過去があることを買主に告知していなかったことです。メンテナンスをきちんとやっているのでいいという説明はありましたが・・・
結露のことを何度も質問しましたが、全くないと言っていたことです。調停で決着せず、現在裁判中です。
売主と仲介の言い分は、その水がしみ出た事は結露だから重大なことではないから告知の必要はないというものです。
私は鉄筋が錆びたら弱くなるし、思っていた耐久性は思っていたよりもずっと悪いものだったと思い、だまされた気分です。
専門家のお立場から水がしみ出て修理が必要な内部結露がさほど重要でないことかどうか教えてください。/2002.04.27/男性/漏水・補修対処

Ａ.：一般に、防水は、10年程度（通常10年保証）で補修の必要があります。補修工事が施され他のことですが、補修工事から10年保証となります。
錆色のシミがでていれば、漏水の疑いがあります。補修前の物かどうか、確認が必要ですが。
漏水の場合は、鉄筋の腐食、膨張、コンクリートのひび割れ、剥離と進行します。
結露ですが、躯体自体にはそんなに影響がありませんが、内装の仕上げはもとより、仕上げの下地の腐食を伴います。また、カビの原因となり、アレルギー等を引き起こす要因ともなります
最後に、結露は、水がしみ出る程には出ないと思います？

ＲＱ.：先般は貴重なご意見を賜りまして大変ありがとうございました。関連して一点だけご教示願います。
前回下記のコメントをいただきました。

「錆色のシミがでていれば、漏水の疑いがあります。補修前の物かどうか、確認が必要ですが。漏水の場合は、鉄筋の腐食、膨張、コンクリートのひび割れ、剥離と進行します。」

あの後よく天井を観察してみると、鉄錆色のスジ状のシミが鉄筋の配置された位置と同じ約２００mm間隔で存在しており、ご指摘の通り鉄筋が錆びている事実を示しています。この場合、錆びた鉄筋について有効な修復工事の方法はあるのでしょうか？具体的な対策としては、これ以上浸入しないように雨水浸入対策を実施することしかないのでしょうか？ご多忙中とは存じますが、よろしくお願いします。

Ａ.：程度によりますが、一般的には、錆びた部分のコンクリートをはつり、樹脂モルタルにて補修します。
雨水浸透に関しては、原因をはっきりさせての対処となります。


Ｑ.32：私の住んでいるマンション（準工業地域、９階建ての２階）はベランダが南向きで道路に面しています。道路の向かいに４階建ての会社ビルが建っていましたが、老朽化し壊されてしばらく空き地になっていました。先日、ポストに「工事着手の挨拶」が入っていてわかったことなのですが、その空き地に８階建てのマンションが建つことになったようです。
このマンションが建つと、私の部屋にはかろうじて西日は入る物の、冬はほとんど日が当たらなくなります。
Ｑ１１によると、事前に確認や説明会を開く義務があると書かれていますが何も説明はなく、いきなり着手となっています。
これを理由に工事の差し止めや設計の変更などをしてもらうことはできないのでしょうか？この義務のペナルティはあるのですか？また、賃貸なので管理会社に相談しましたが、相手が違法建築でない限り何も言えないと言われてしまいました。
条件が悪くなっても同じ家賃を払わなければいけないのでしょうか？何もわからないので不安です。よろしくお願いします。/2002.04.27/近隣への事前相談

Ａ.：マンションの場合、居住者の要望があれば、説明会を開くケースが一般的です。とは言え、各戸に事前協議資料等の配布は行われるのが普通です。
工事着手後も、説明を求めることが可能です。役所の建築紛争調整課等にご相談下さい。
工事差し止めは、余程のことがないと困難です。変更もプライバシー保護の目隠し程度なら可能かと思います。
居住者の賛同によりますが、賃貸の場合はなかなか困難です。ペナルティーは特にありません、再度説明となると思います。家賃に関しては、持ち主との交渉になります。

Ｑ.33.：「拝啓。突然のメールをお許しください。日照権で検索して、こちらのコーナーを拝見いたしました。
古口様の大変誠意あるお答えぶりに感じ入り、場違いとは思いつつ、御相談申し上げたく存じます。
実は、船橋市に住んでいるのですが、家の前の駐車場に突然ワンルームのアパートが建つことになりました。地主のかたが、全く誠意のないかたで、ちゃんとした事前説明のないまま、ほとんどだまし討ちのように６月からの工事を通告されました。いくら２階建てとはいえ、我が家を含め７軒ある北側はほとんど日影になってしまうのに、北側までギリギリに建てるようです。パラッと渡された説明書にはひとこと『当建築物は、日影規制には該当いたしません。』と、ありましたが、おそらく私達の家の１階部分にはほとんど日が当たらなくなると思われます。２階に上がれない年輩のかたもいらっしゃるのに（地主さんはそのこともご存知です）そんな配慮は全くなしです。２階程度のアパートですと、日影図などでの説明もなしなのでしょうか。また、あいだに入っているアパート会社のかたから「反対するなら、代替駐車場は貸さない」と、脅しめいたことも言われました。
今のところ、市役所の困り事相談に行くくらいのことしかできませんが、このまま泣き寝入りをしたら、１生後悔すると思います。大変お忙しいところ、まことに恐縮でございますが、この短期間に私達が打つべき手だてをほんの少しでも御教示いただければ幸いに存じます。どうかよろしくお願いいいたします。/2002.05.08/女性/船橋市/日照権3

Ａ.：お気持ちは察しますが、現在の建築基準法の範囲での、日照権の確保に関しては、困難なのが事実です。
　役所の建築紛争調整課（調整は基準法の範囲内が一般的）に調整を依頼もなされていると思いますが、
　特に２階建てということであれば、難しいと思います。
　どうしても納得が行かない場合は、民事レベルの訴訟となります。
　余程の正当性がないと、認められない場合が多いです。

Ｒ.：古口様、お返事のメール、本当にどうもありがとうございました。仕事が長引き、その後のメールもいたしませず、御無礼申し上げました。

あの日、自分では冷静でいたつもりでしたが、やはり感情にまかせて動転した文を綴っており、今さらながら赤面しております。そんな者のために御親切にも、きちんとお答えいただき、大変うれしく、光栄に思っております。

あれから、私もいろいろ考えまして、地主のかたに自分達の考えは冷静に伝えるだけ伝えて、うまく折り合いながら受け入れて行こうと思えるようになりました。なんとしても、人を恨みながら生きて行くことだけはしたくありません。

古口様ほどの御専門のかたに、またこのようにしてお答えをいただいて、さらにきちんと現実を見据えつつ、前を向いて歩いて行く勇気が出て来ました。
お仕事のお手を煩わせてしまいまして、本当に申し訳ありませんでしたが、メールがいただけたことは、誇張でなく、涙が出るほどうれしかったです。くどくなりますが、心の底より感謝いたしております。ありがとうございました！

気候不順の折柄、どうか御自愛くださいますように。また、末ながらになりますが、
古口様のますますのご健闘とご発展、心よりお祈り申し上げております。
とりあえず、お礼まで。

ＲＡ.：ご丁寧な返信ありがとうございました。これからも建築に関わる者として逆に励みになりました。また、何かありましたら、お気軽にメール下さい。

Ｑ.34：「１戸建に住んでいますが、隣の家が建て替えます。日照権にかからないかをチェックするにはどうすればよいでしょうか？」/2002.05.08/男性/日照権4

Ａ.：先ず役所に確認申請が出されていると思うので、確認して下さい。閲覧は自由です。申請が出されている場合は、申請通りなら建築基準法の範囲内では、ある程度の日照も考慮されています。
　それ以上の日照権に関しては、役所の建築紛争調整課（調整は基準法の範囲内が一般的）に調整を依頼して下さい。さらに、納得が行かない場合は、民事レベルの訴訟となります。余程の正当性がないと、認められない場合が多いです。

Ｑ.35：「新築後１１カ月経ち、設計会社に保証期間内（１年）に修理を依頼したところ（壁のはがれ、巾木のひび割れ等）、建築会社が倒産したため（我が家築後２カ月）有償修理にならざるを得ない、とのこと。倒産は通知されていたもの、保証できない旨は聞いていませんでした。設計会社は、うちも被害者だから..と、あくまでも有償を主張。この場合、せっかくたてた第三者にも、施主は無償保証期間内という責任を法的に要求はできないのでしょうか？」/2002.05.20/川崎市/男性/瑕疵保証

Ａ.：一般的には、施工契約は施主と施工者が直接行うもので、保証に関しては施工者との間にのみ設立します。
お気持ちは察しますが、設計事務所は、保証の責任を負いかねることになります。
設計事務所は第三者として、誠実に対処、解決するしかありません。

Ｑ.36：「建築条件付土地の購入を考えています。素人では本を読んでもさっぱり分からないのでプロに契約についてのアドバイスをお願いしたいのですが料金はいくらくらいかかるのでしょうか？またアドバイスをお願いするときに必要な書類はありますか？」/2002.08.26/建築条件付住宅

Ａ.：建築条件付きの場合は、ご存じの通り、土地購入と同時に、不動産屋指定の仕様、性能、工務店にて建物を新築することを条件としています。正直なところ、不動産屋、工務店にばらつきがあり、思った建物と違う等、トラブルや泣き寝入りになるケースが多く見られます。
瑕疵がない限り、彼らの仕様と言われれば、我々も指摘できません。契約時に、設計図書をきちんとそろえてもらうことをお勧めします。図面にて、相互に確認することが大切で、根拠となります。また、確認申請、公庫申請を行えばある程度の仕様が守られます。
さて、設計事務所が関わる場合、必要最低限で、
1.契約時立会、5万円
2.基礎配筋検査、5万円
3.上棟時、構造検査、7万円
4.中間検査、下地、断熱材等検査、7万円
5.完了検査、仕上げ等検査、7万円
6.引渡立会、5万円。
合計36万円程度となります。
あくまで、技術的なチェックとなります。
設計、監理だけでも設計事務所に依頼することが可能ならば（不動産屋次第）そうした方がよいのですが。
その場合、規模によりけりですが、設計監理料200万円程度となります。
アドバイス、図面チックのみだと、図面、仕様等の資料があれば可能ですが、図面の程度がしれたもので、大して読み込めないと思います。この場合、10万円程度で可能かと思います。
建物は、高額で、一生ものだし、家族の大切な場だと思います。納得の行く、購入を期待しております。ご検討下さい。

Ｑ.37：「新築戸建て住宅の購入を考えています。どのような購入ケース（種類）があるか教えて下さい。また、一般的な工期、コストを教えていただければ助かります。」/2002.08.25/男性/新築住宅の購入

さて、マイホームの件ですが、ご存じの通り色々なケースがあります。

1.建売り購入（気に入った土地に気に入った物件があれば？）
2.建築条件付き購入（俗に売り建て、土地購入後、不動産屋指定の仕様にて新築）
3-1.土地購入後、メーカー住宅を新築
3-2.土地購入後、地元工務店にて注文建築を新築
3-3.土地購入後、設計事務所に依頼、地元工務店に工事発注、注文建築の新築

大まかに、以上あります。
1.2、に関しては、建物の仕様、性能にばらつきがあり、手続きに簡便ではありますが、余りお勧めできません。
3-1、に関しては、一応の仕様、性能の品質は確保されていますが、我々から言わせれば、張りぼて的な建築です。
3-2、に関しては、工務店のレベルにばらつきがあり、選定が難しい。
3-3、に関しては、手前味噌ですが、住宅の機能、性能、品質、コストバランス、デザインをトータルに満足できるかと思います。
但し、正直、設計事務所の力量に、指向性に、ばらつきがあります。

結局、クライアントの望む住宅像により、時間とコストを勘案して判断すべきものかと思いますが。

次に、工期についてですが、メーカー住宅等は、3〜4ヶ月程度、注文建築は5〜6ヶ月程度必要です。
また、住宅は、クライアントの想いをどれだけ引き出し形にするかが重要です。
企画、構想、基本設計の段階が一番大切です。急いで3ヶ月程度、通常6ヶ月以上かかります。設計事務所以外は、この時間を削減します。
次に、コストに関してですが、規模によりますが、ある程度の品質と性能を確保すると、
木造：60万/坪、鉄骨造：70万/坪、鉄筋コンクリート造80万/坪程度からとなります。

Ｑ.38：「新築のための土地購入を考えています。留意点を教えて下さい。」/2002.08.27/男性/土地購入の留意点

土地購入に関してですが、

地域、環境、値段の大まかに３つの要素の総合的判断となります。
地域に関しては、沿線イメージ、通勤距離等が決定要因となります。
環境に関しては、駅からの距離（通勤、商圏、利便施設）、学区（学校からの距離）等が最大要因かと思います。
土地環境のポイントとしては、
１.建築基準法の用途地域があり、大まかに住宅地域、商業地域、工業地域等に分かれ、12地域に細分化されています。1戸建て住宅の場合、将来とも住宅地としての良好な環境を確保できる第1種低層住宅専用地域（原則的に建物高さ10ｍまで）がお勧めです。
２.土地周辺環境としては、幹線道路、廃棄物処理場、高圧線沿線（電磁波）、鉄道沿線（電磁波）は避けるべきでしょう。
３.また、将来の道路の計画は=都市計画道路は確認すべきです。不動産屋が教えてくれると思いますが、役所にもあります。
４.土地条件として、前面（南側）の土地利用、できたら南面道路の敷地が好ましいです。前面に空き地があっても、将来建物が建ち、条件が悪くなるケースが多いからです。また、元沼地、谷地、傾斜地、河川沿い、盛り土の土地は避けるべきです。洪水や、傾斜地の危険区域のﾃﾞｰﾀは役所にあります。
５.後、下水道完備地域、都市ガス完備も建物に影響します。

以上が主な留意点かな。

土地購入方法としては、やはり足で稼ぐことが一番です。数件、物件を見れば、イメージも付きやすいかと思います。
土地情報は地元不動産屋、大手不動産屋、一般情報誌（週間住宅情報等）の順に流れます。
地元の不動産屋（大手、中堅を問わず）に２、３件依頼しておき、誠意のあるところに絞っていけばよいかと思います。
あくまで、不動産は相場主義で掘り出し物はそんなに無いと考えて結構です。
土地が絞れれば、表示値段の１割程度は、交渉の範囲と考えて良いでしょう。

Ｑ.39：「HPを拝見しまして、お忙しいところ大変恐縮ですが私の相談に乗っていただきたいのです。

　1年前に、ある区画の土地を分筆分譲し住宅を建設いたしました。状況としてましては、以下の通りです。
・第一種住居地域・北道路に面している・その為急勾配の屋根の3階建（3階はほぼ小屋裏）・南と西が空き地・南側にスペースは１m半程。・せめてバルコニーをと3階南西に5帖のバルコニー設置。

　そこへ最近になり業者の方が、空き地になっていた南と西側が売れ、家を建設すると挨拶に見えました。もちろん、いずれ家が建つことはわかっていましたが勝手ながら、面積や土地、道路の形状から残りは２分割になるだろうと想定していました。
　また、我が家は道路斜線規制を受け、高さに関して厳しかったので当然南側に建設する家も北側隣地に対して同じ位制限があると踏み、２階建であろうと思っていました。

　ところが実際は3分割となりました。一区画においては我が家の南西の角を完全に囲む変形地になり、しかも3軒とも3階建が建つそうです。もうショックを受けて色々法律等調べたのですが、この住居地域では北側の隣地に対する規制は道路斜線ほど厳しくなく、南側に総3階建も建設可能なのですね。勉強不足を悔やむばかりです。。。

　近々、業者の方が建物について図面を持って屋根の形状など詳細を説明に来て下さるそうです。
　そこでお伺いしたいのは、設計について法律上何も問題がないとすると、見てみないとわかりませんが何か意見することはできないのでしょうか。例えば我が家の３階バルコニーが隣家の3階部分に囲まれてしまうと思われますがせめてプライバシーの面で、見下ろすような窓は避けて欲しいといった要望も意見することは失礼にあたるのでしょうか。
　それとも意見するまでもなく、設計家の方は例え法律的には問題なくても北側の住宅の心情を考慮して設計されるものなのでしょうか。
　少しでも納得の行く形で受け入れたいと思いますので対応策などありましたら、どうぞ教えていただきたく宜しくお願い申し上げます。」/2002.09.04/男性/隣地の新築対応

Ａ.：基準法の範囲では、仕方がないと思います。
民法では、建物を境界線より50cm以上離すこと。（234条）
境界より1m未満の距離において他人の敷地を観望すべき窓を設ける者は目隠しを必要とする。（235条）
等があります。
また、日照等で通常の生活にあきらかに支障をきたすことがあれば迷惑料の請求も可能です。

Ｒ.：御返答ありがとうございました。
あれから気持ちの方も少し落ちついてきたところです。

無知の為に損をすることって多いですが古口様のように、ネットを通じてしかも無料で情報を提供していただけて、大変ありがたく感謝しております。

ご指導通り現在は窓の目隠しの点で先方と交渉中です。
ただ、当宅のルーフバルコニーを確認すると、235条の”１m”の規定にたった2.5cm足りなく、先方は70cmと大幅に足りていないにも関わらず、目隠しを強く要求することができず、摺りガラスで折り合うことになりそうです。またまた勉強不足に大変悔しい思いをしております。

でもまだ私達は若いので、この経験を踏まえてまたいつか、本当に希望通りの家に建て直したいと思っております。

本当にこの度はお世話になりました。

Ｑ.40：「新築で建てた家で玄関のドアをいっぱいに開くと玄関灯に当たってしまいます。今まで当たっていた事がわかりにくかったのでよく見るとあったっているところがへこんで傷になってしまっています。
このような時、工務店（建築条件付　物件）に保障はしてもら得るのでしょうか？
近所の何件はおなじつくりですが他の家を数十件みて回りましたが、ドアを開いた先に、玄関灯がある家などないようです。
これは、設計ミス？それともよくあることなのでしょうか？
ちなみに水道のメーターも車庫の車の下に配置してあったりして（車を動かさないとメーターが確認できない）など雑な設計だと思うのですが」/2002.09.24/工事瑕疵2

Ａ.：玄関ドアに関しては基本的、機能の問題です。当然、直してもらえると思います。工務店に、ご相談下さい。

水道メーターに関しては、確かにあまり良くないのですが、点検は常時ではないため、仕方ないかな？
建築条件付きの場合、図面仕様の確認、現場確認、引渡時の確認は必須です。竣工後は、施主、施工者共に、リスクを背負います。

Ｑ.41：「すべて指定なしの小さな町に住んでいます。家が隣接するところに土地を購入しました。となりとの隙間はありません。新しく建築するためには５０センチ離しました。しかし、１階部分に隣は窓があり、日照権でそこに壁をつくるなとのこと。日照権は１０メーター以上の建物を建てるときかかってくるのでは？確認申請はとおっています。ご教示を。」/2002.10.15/男性/相隣関係2

A.：建築基準法では問題ありません。
　　民法でも日照に関しては問題ないかと思います。
　　プライバシーに関しては、隣地からの要望があれば、目隠し等を施す必要もあろうかと思います。

Ｑ.42：「この度は大変御世話になります。早速ですがご教授いただきたいのは，新築後の周囲環境（振動）についてです。1年前に購入したのですが，隣地の既存の工場（準工業地域）にプレス機があり，不定期にやってくる振動に悩まされています。振動の大きさについては，市の方で測定していただいたのですが，はっきり教えてくれずどう
も基準値の前後のようです。
ご相談したいのは，家の販売にあたり，工務店から振動についてなにも説明がなかったことです。工事会社の専務は隣地工場の社長と面識があるらしく，住宅開発の際「振動があるけれど大丈夫か？」と話をしたと，専務本人が言うなど，どうも当初から
振動が大きいことは認識していたようです。私自身，周囲環境も購入を決定する重要な要素であることから，このような振動が事
前に判っていれば購入はしませんでした。
この団地（４８戸の分譲）は，他にも塗装工場に面したところでシンナー臭がひどい（これも事前に説明なし）などの問題や，都市開発法で定められた３％以上の公園がないなど変なことが多すぎます。工務店に話をしたところ，社長が最終的に出てきて
「裁判でもやってちょうだい」と開き直っています。
振動に関しては，市の仲介で工場側に指導していただいており，できるだけ早い時期に改善と話ができたそうですが，先方の資金的な都合でいつになるか解からないといった状況です。
私としましては，�@振動による建物への影響を工務店側に調査させたいと思っているのですが，可能なのでしょうか？」/2002.10.29/男性/近隣環境

A.：→具体的に建物に支障（基礎にひびが入る等）がない場合は、工務店に義務はないかと思います。

「�A条件の悪い次項を意図的に隠して売った事に関して罪を問えないのでしょうか？」

→契約時の「重要事項説明」時に、迷惑施設（廃棄物処理場等）の説明等は一般に行われますが、迷惑施設に当たらないと判断したものと思われます。良識、誠意としては、説明があってもおかしくないと思いますが。購入前に周辺環境を調べなかった自己責任もあります。

「�B本題とずれますが，公園を作らなくて良いように，総開発面積約９０００ｍ２のところを４期に分割し３０００ｍ２以下として開発申請しているようです。この期間約１年強ですが違法行為ではないでしょうか？」

→行政区により指導が異なりますが、土地の区画形質の変更（造成・切り土・盛り土等）が行われる場合は、開発行為に当たるので一般に0.3ha以上の開発は3％の公園が必要となります。この場合区画形質の変更があるかどうかが判断の分かれ目です。役所で確認できます。

「�C�@�Aなどに関して，例えば貴殿の掲示板などに実名入りで事実のみを公示することに関して，当方が罪に問われることになりますか？」

→弊社掲示板は、一般的事項程度が記載限度かと思います。具体的実例掲示に関しては、しっかりとした調査、判断がなければ、無理かと思います。

「などについて是非ご教授いただきたいのです。黙って売ったことももちろんですが，開き直る工務店に強い怒りを感じております。よろしくお願いいたします。」

→お気持ちは察しますが、近隣工場は法律に違反していない限りは、既得権があります。
明らかに法律の範囲を超えるものであれば、民事裁判がよろしいかと思いますが、調停での更正指導程度となる可能性があります。弁護士と相談下さい。

Ｑ.43：「始めまして、僕は大学で建築を学んでいる学生です。
　去年の春、第一志望校の心理学部の受験に失敗して、親にあまり負担をかけたくなかったので滑り止めでうけた大学の建築学部に入学しました。文系から理系に大きく転換した形になってしまいました。すべり止めの大学に建築学部を選んだのは父親が鉄骨の設計士であり、子供のころから身近に製図やドラフタ−などがあったので、親しみが湧くかもしれないと思ったのが理由です。
　そんな自分ももうすぐ２年になろうとしています。でも未だに建築に対して、熱中するほどの興味が沸いてきません。建築をもっと楽しく真剣に学びたいのですが、どうしても興味が沸きません。その原因を友達と話して考えてみました。原因として、”建築物に対しての感性”がないということでした。つまり”建築を見て「すごい」とか「感動する」とかいう気持ちがない”ということです。
　そこで今回、社会ので建築家として活躍している方に相談に乗ってもらいたく、メールを書きました。「どうしたら感性を養えるか？」もしくは、大きなテーマとして「どうしたら建築に熱中できるほどの興味がもてるか？」についてアドバイスをいただきたいと願っております。
　忙しい時間を学生の相談に割いていただけたら幸いです。どうかよろしくお願いします。」/2002.11.03/男性/建築家志望

A.：建築は、技術と文化の集大成です。「理系」的な部分と「文系」的な部分を併せ持っています。
特に、建築家として生きて行くには、文系的な要素、建築を文化や歴史からのコンテクスト（文脈）として読みとりつつ、論理構築し総合芸術としてまとめ上げる力が必要かと思います。
「感動がない、感性を養いたい？」どうすれば？
業種如何にかかわらず、「好きこそものの上手なれ」といいます。多少思いこみを持つことが大事かと思います。
海外に、建築の旅に出てはいかがでしょうか？
若き日の建築家のほとんどが、建築の旅で建築家としての目を育てています。
建物のみならず、都市の成り立ちが、旅人に多くを語りかけてくれます。
デザインのみならず、文化として、建築家の生きざまとして、また、多くの建築家が、巨匠が、20代の頃の旅の重要さを推薦しています。
特に、下記の著作が勇気を与えてくれるかと思います。参考にして下さい。
「連戦連敗」「建築を語る」安藤忠雄、東京大学出版
「建築意匠講義」香山寿夫、東京大学出版
私も、特にヨーロッパの旅で今の建築家としての自分があると思います。
「見ようとしない者には、何も見えない」
頑張って下さい。

R.：「先日建築についての相談にのっていただいた学生の○○です。
返信ありがとうございました。何度も何度も繰り返しよんでみました。今現在社会で活躍している建築家の方からアドバイスをいただけたのすごく光栄なことであり、これを転機に建築について、正面から向かい合いたいと思います。いつも古口さんからもらったアドバイスを頭において大学で建築を学んでいきたいと思います。
すごく勇気がわいてきました。本当にありがとうございました。」

Ｑ44.：「実を言うと私は今、ある設計事務所に依頼しているのですが、 親の紹介という事もあり、納得しなかったのですが間取りと外観をＯＫしてしまいました。
次回、窓と家具の位置を決めると言われたものの、この人では合わないと思い先日お断りしました。すると請求が３５万、内訳は 打ち合わせ（１．２時間が）８回、計画案４回で、金額はあってないようなもだが一度間取りと外観をＯＫしたので これ位はすると言
われました。
こんなことになるなら気に入った形になるまでとことん話し合えばよかったと思う反面この人では無理かもとも思います。
もう一度話し合うつもりですが確認申請までいっていないのに妥当な金額なのでしょうか？」/2002.11.06/男性/設計依頼に関して

A.：→建設省の告示に基づく設計報酬は、人件費、経費、技術料を加味し、1人/1日=6万5千円 程度となります。
内容によりますが、実際は（最近は）なかなか厳しく、実質1人/日=5万円程度かと思います。打ち合わせ、計画案作業分、合わせて7日程度かと思いますので、概ね妥当かと思います。

「また御社ではどのような段階で金額がかかり加算されていくのですか？ ご返答お待ちしています。長々とすみませんでした。 」

→弊社では、先ずクライアントの条件、ご要望等を伺って、後日プレゼンいたします。プレゼンは、平面、立面、断面、パース、コンセプト等のイメージを共有できるたたき台として提案させていただきます。その折り、または後日、設計作業見積も提出させていただきます。その案、見積を基にご検討いただいて、クライアントが「設計依頼をした」段階から契約となり、金額が発生します。（但し、他社との競争等の場合は、プレゼンに費用を要する場合もあります。）

→クライアントと建築士の間には、信頼関係が一番大切かと思います。建築士は施主の住まいへの要望や夢を専門家として具現する施主の代理人的役割を担っています。いわば、設計依頼は信頼の上での安心を買うようなものです。
また、住まいづくりは、初期の企画、計画段階が最も大切です。建物のイメージの8割程度は、この段階で決まることになります。通常、確認申請まで、6ヶ月（早くて3ヶ月）程度は掛けるようにしています。
住まいづくりは、一生の一大事、高額な買い物です。
信頼のおける建築家を選ぶことは、住まいづくりの大切な一歩だと思います。

R.：ご丁寧に返返信ありがとうございました。もう少し勉強して良い家作りをして行きたいと思います。
貴重なアドバイスありがとうございました。

Ｑ.45：「はじめまして。突然のメールで恐縮ですが、ご相談に乗っていただけますでしょうか。現在、千葉県八千代市にログハウスの一種のポストアンドビームという輸入住宅を自宅として建築予定です。この建物は柱と梁に直径35センチ平均の丸太を使用するのですが、金物は在来の一般のものを使用するとの業者や設計士の言葉に、強度上の不安を抱いております。
業者は始め、「支口は全部アリ加工で絶対抜けない、金具は不要」とさえ言っておりました。
構造計算は今までしたことがないらしく（そもそも横組み工法を主としている業者のようで、ポストアンドビームを建てるのも２棟目だそうです）設計士の経験と勘で金具を選ぶと言ってますが、実はその設計士は免許さえ持っていないこともわかっております。
アリ加工とは本当にそんなに強いものなのでしょうか？また、こんな太い部材を在来住宅の金具だけでつないで大丈夫なのでしょうか。それともやはり構造計算をさせて確認するほうが良いでしょうか。
それから、構造計算するには25万円かかるといわれました。既に設計料の名目で35万円取られており、さらに請求されるのは納得しがたいのですが、これは通常のことなのでしょうか。
もしご専門外のことでしたら、何処に聞いたらわかりそうかでも教えていただけたら幸いです。
以上、お忙しいところ恐縮ですが、宜しくお願いいたします。」/2004.09.24/男性/八千代市/ログハウスの工法・構造計算

Ａ.→ポストアンドビームの詳しい工法はわかりませんが、特殊工法の場合は、国の認定を受けているのが一般的です。多分、施工者は、特定代理店かと思いますので、工法を扱っている供給先に、認定工法の仕様書があると思います。構造計算の予算等は、上記程度かと思います。転ばぬ先の杖、目先の利益を求めると、逆に不安を買うようなものです。頼んだらいかがでしょうか？

Ｑ.46：「新築一戸建てを希望し、ある不動産会社に出向いたところ、希望（断熱効果のしっかりした明るい家）をかなえる物件がなく土地から購入、建設を勧められました。運良く以前田んぼであった土地が更地の状態（雑種地として引渡しするという条件）であり、契約にいたりました。ただ、その頼んだ不動産会社以外に売主の頼んだ不動産会社も間に入る形なのですがあたりまえのことなのでしょうか？また、売主より特約として１　隣にも分譲地がある（私たちが購入するのは2区画の半分なので）ため隣の家が建つ時、その幅が民法上の５０cm以下になる場合においても了承する　２　宅地への地目変更は買主の責任と負担で行うとあるのですが、こういうことは土地を買う立場としては了承せざるおえないのでしょうか？一応手付金をはらったのですが、どうもすっきりしません。お教えください。」/2004.09.24/男性/住宅購入時の判断

Ａ.→このようなケースはよくあります。
1.民法では、隣地との後退距離が50cmとなっています。隣地間で了解すれば、それ以下でも可能です。売り建ての場合、売り主の論法が優先されると思います。相互了解の共有的価値の了解性の判断だと思います。

・本人がその条件を拒否する権利はあります。あくまで土地購入の与条件ですから。

2.地目変更は、ケースバイケースです。それも土地購入の与条件になるケースもあります。

・販売者なりの論理も、一理あります。法的論理の根拠はありません。しかし、民事の相互了解には意味をなします。

気に入らなければやめた方がいいし、了解できれば購入すればよいと思います。
手続きも大切ですが、かなりの生涯を過ごす土地、大切に大事にお考えの上の判断が必要かと思います。

大切なのは、家族が住まい続ける空間だと思いますが？

Ｑ.47：「建築条件付の一戸建てをを契約し最近着工しましたが、雛壇の東南の区画が契約時には１ｍ下がっているはずが、造成の関係で３０ｃｍ程上がることが分かりました。私の購入した家は四方を囲まれており契約時に東南が１ｍ下がっているので日当たりに問題ないと判断して購入を決めた経緯があります。この件で、施工主からの説明はなにもなく、着工を確認に現地に行った際、隣の車庫が地盤より３０ｃｍ程上がっているので、おかしいと思い確認しました。その場では施工主の話では地盤は上がらないとの事でした。その夜、仲介から実は上がるので了解してほしいと電話があり、納得できないと話したところ今週末に説明してもらうことになりました。仲介からはよくあることで穏便に済ませたいとの打診がありましたが、どんな説明があっても責任は施工主にあり、契約通りにならないとき（契約違反と判断して）は保証をしてほしいと考えています。どのように対処すればよいでしょうか？よろしくお願いいたします。」/2004.09.24/男性/契約時重要事項説明

Ａ.→周辺環境、条件に関しては、売買の説明義務あります。それに違反している行為、状況に関しては、販売者に責任があります。
施工者と販売者の関係はよく分かりませんが？
民事レベルなので、消費者生活ｾﾝﾀｰか、役所の民事相談課か、司法書士に相談なされた方がよいです。
その旨、先方に伝えると、良き示談的措置が講じられるかも知れませんよ。

Ｑ.48：この度立替をする事になりました。隣人との間の距離を斜線など厳しく10cm後退して建てる事になり隣人に言うとかなり激怒され絶対に許さないと言われております。 境界線はわからず地籍測量図により工務店も設計図を作り契約したのですが、隣人の希望により境界線をはっきりさせる為測量を入れる事になりました。隣人は測量代は折半と言われているのですが、今回の問題はやはり最初から境界線をはっきり提示し、それから建築の件を示さ無かったこちら側にやはり責任があるでしょうか？又工務店は強行突破で建築を進める事を進めるのですが、家は解体し建築はストップ・・・。一体責任はどこにあるのでしょうか？ご返答御願い致します。/2004.09.24/女性/隣地境界線の確定

Ａ.→敷地境界が不明か異な場合は、建設前に隣地地権者の立会のもと境界確定しなければなりません。施主の責任です。また、後退距離に関しては民法では外壁後退、隣地から50・は位置づけられています。50ｃｍ以下の場合、民事裁判になれば、（了解無くやれば）敗訴です。そのことを、プロである施工者が施主に説明していなければ、施工者の説明責任です。また、了解していれば、施主の責任です。強行すれば、そのことを知っている施主の責任です。
ただ、隣人は長く隣人です。一時が万事とならないように、お互いの了解の上のルールがお互いを守ります。

Ｑ.49：「中古マンションを購入しました。仲介手数料の他に事務手数料を不動産業者から請求されました。銀行のローン手数料とは別です。これはあたりまえの事なのでしょうか？実は、契約が済んでから、ガスコンロの故障がわかりました。不動産業者のほうでミスを認め、事務手数料の５万円を頂かないかわりに、コンロの取り替え料金５万円として、直接取り替えた業者に払ってくれと言われ支払いました。なんだか今になっていいように丸め込まれたのでは・・・？と思ってしまいました。どこに相談して良いのかわからず質問させて頂きました。よろしくお願いいたします。」/2004.09.24/女性/住宅購入時事務手数料

Ａ.→仲介手数料の最高限度は契約金の3％+6万円です。それ以上は不動産屋は請求できません。ローンの事務手数料は3万程度は請求できますが？
よって、不動産屋に支払う事務手数料は、必要無かったものです。また、契約条件によりますが、入居直後のコンロ等の故障については販売者が責任を負うのが常識です。

Ｑ.50：「HP興味深く拝見させていただいています。設計事務所は正直敷居が高いですが、少しイメージが変わりました。所で設計が終わって施工を依頼する業者は誰が決めるのでしょうか？設計事務所側で決めるのですか？設計後に合い見積もりとかをとるのでしょうか？」/2004.09.24/男性/設計事務所の施工者選定

Ａ.→一般に、数社に競争入札（複数の合い見積もり）する場合と、匿名での１社から見積を取る２つのケースがあります。
入札の場合、見積の妥当性（決して最低価格だけでなく、見積内容を査定）、実績や技術力、将来性（工事に関して前向きな姿勢等）を総合的に検討し、お施主さんと協議の元に施工者を決定します。
匿名の場合は、ケースバイケースですが、お施主さんの紹介の場合と、設計事務所の紹介の場合があります。
設計事務所の紹介の場合は、今までのつき合いの施工者の中で、工事の内容により適切な施工者を紹介するようにしています。工法（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造等）による得意さ、誠実さ、信頼度、実績等です。
設計事務所は、お施主さんの建物やﾗｲﾌｽﾀｲﾙに対する夢やイメージを専門家として表現、実現する代理人です。決して敷居の高い存在ではありませんよ、お気軽にご相談下さい。

Ｑ.51：「中古マンションの購入を考えています。先日、部屋を見に行ってきました。施行会社は三井ブレコンでマンション名はパークホームズです。場所は埼京線武蔵浦和から１０分、１２階建ての５階部分、東向きで６６?です。値段は２３５０万で仲介業者によれば、三井の施行なのでものはいいと言われました。東向きで日当たりは気になりますが、一人で住むには充分と考えています。床はカーペット張りのため、アレルギーを持つ私としては気になりますが、将来リフォームして床材を変えればいいのでは・・・ぐらいに思っています。
気になるのが、「三井の施行はものがいい」と言うことばと、カーペットじきの床は果たして、フローリングよりアレルギーを起こしやすいのかと言う2点です。出来れば、購入したいと思っていますが、参考になるようなことがあれば、教えてください。」/2004.09.24/女性/業者・シックハウス対策

Ａ.→建設時期等によりますが、三井は一般的には実績があり、構造的にはしっかりとしていると思います。
ただし、仕上げ材料等の品質、性能は何とも言えません。完成時の時代感で（シックハウス等の認識）その性能、品質にバラツキがあるからです。
今年の7月から建築基準法の改正があり、シックハウス対策として仕上げ、下地材の、規制が行われます。また、居室の24時間換気も義務づけられます。
カーペットは、ダストの影響で一般的には、アレルギーの要因となり易いです。フローリングが好ましいと思います。
フローリングも材料としてホルムアルデヒドの少ないＦ☆☆☆☆の表示のあるものがお勧めです。また、接着剤もＶＯＣの少ない水性接着剤がいいと思います。
内装業社等は法律や時勢に無頓着なレベルが多いので、十分に確認して施工された方がよろしいかと思います。

Ｒ.：お返事ありがとうございました。今後のためにも参考になりました。これからも、自分なりに勉強していきます。

Ｑ.52：「築５年の木造二階建てです。建築工事請負契約書に明記のべた基礎が施工されていません。単なる布基礎です。裁判で基礎のやり直しを主張できるのですか。曳き家をする敷地もありませんので、建て直しするしか方法がありません。不法行為等ではなく、これは詐欺罪にも匹敵すると思うのですが。今の所、問題は起こっていませんが、地盤のあまり良くない敷地で、将来の不同沈下等が心配です。また精神的負荷が大きく、毎日不安で煩悶とした日を過ごしています。」/2004.09.24/男性/契約の不履行

→契約時にベタ基礎と、書類的に約束を交わしていたなら、契約不履行です。
根拠があれば、民事も可能でしょう。しかし、裁判となると費用も時間もかかります。
→布基礎が不安かというと、一概に言えません。布基礎も今までは一般的施工方法でした。地耐圧の調査結果と照らさなければ分かりませんが？また、湿気等の処置にもよりますが？
→布基礎でも鋼管等の簡易的基礎を打てば良い場合もあります。
→施工者と契約不履行の確認、新たに経時的検査（定期検査）、瑕疵に対する保証を契約すれば、とりあえず安心なさっても良いかと思います。

Ｑ.53：「検索していて、こちらのﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞを知りお邪魔しました。新築戸建てを購入して、先日工事中の家の中を見せてもらうと、すべての個所に頼んだ物と違う壁紙が貼られていました。販売会社に指摘したところ、全て張り替えするという事ですが、中古住宅を購入した訳でもリフォームする訳でもなく、張り替えにはかなり抵抗があります。どうしても納得できない柄の入った個所以外は張り替えを断り、他の方法で和解したいのですが、こちらがどんな要望なら、妥当なのか是非教えて下さい。」/2004.09.24/指示事項の相違

Ａ.→バランスを取る必要はありません。全て貼り替えが基本です。納得が行くように！

Ｑ.54：「船橋市、習志野市で現在土地を探しています。購入に際して設計・施工してくださる可能性の高いかたに一緒に見ていただいて意見を伺いたいと思い地元の工務店、建築家を探しているところです。
ただ実際にお願いするかどうかは予算や相性の問題もありますのでわからないのですが、その場合でも建築家の方に相談にのって頂く場合には何万円と言う費用がかかるものなのですか？」/2004.09.24/女性/ローコスト住宅の相談
Ａ.→初回の土地の拝見は、特別にサービスといたします。次回以降は、3万円/1回程度かと思います

「別に専門の第三者機関におねがいして購入し、予算の目星がはっきりしてから工務店もしくは建築家を探したほうがいいのでしょうか？」
→土地は、立地、環境、法的条件等上物に関わる部分が多いため、建築家に相談なされた方がよろしいかと思います。

「建築家の方に依頼する場合、建築費用の10％ほどということですが1000万円を少し超える程度のローコスト住宅でもそのくらいなのでしょうか？ロ−コストなほど手間と労力がかかるとのことなので割高になるのではないかと思われます。」
→住宅の場合、規模に関わらず業務内容はほぼ同じで、規模が小さいからといえ、安くなる物ではございません。通常の設計監理だと、250万位かかるかと思います。
とはいえ、施工費とのﾊﾞﾗﾝｽも必要かと思いますので、200万位かと思います。説計見積を提出の上、契約となります。
また、予算1000万円強となると、ローコストのノウハウも必要です。

「それほどいそぎませんので、お暇なときにでもご返答いただければ幸いです。」
→お気軽にご連絡下さい。

Ｒ1.「土地が見つかりましたらご相談させていただきたく思います。」
Ａ.→お待ちしております。

>次回以降は、3万円/1回程度かと思います。」ほかの建築家さんにもさくっと質問したのですがそのかたは一回につき1万円くらいとのことでした。（ただその後メールに返答をいただけてません）
やはり大きな仕事をなさっている建築家の方だと金額が違うのでしょうか？判断する内容が専門的で難しいということでしょうか。」
→建設省の告示による設計報酬算定基準では、人件費、技術料、経費から算定すると、約7万円/1日となります。半日として、妥当な額と考えております。
建築家もいろいろおり、事務所によって算定基準が異なるのも事実です。お互いに、忌憚無くお話できる状況、信頼関係が大切かと思います。

どんな風でも普通に住めればいいという考えだった主人も工務店や不動産屋の言うなりに住宅を購入することの危険性をすこし理解したらしく建築家の方に依頼することに賛同してくれています。費用が多少かかっても構わないとのことです。
→お施主さんの、住まいや家族に対する夢や要望、それを解し形にするのが建築家の仕事です。信頼できるプロに依頼する事をお勧めします。予算に応じてのやりくりで、想いの住まいを提案できるかとも思います。

材木屋さんは「悪いことは言わないから建築家に設計・管理してもらったほうがいい」と言うのですが、私どもは人様に自慢できるような住宅を望んではいません。 狭い中を柱と建具だけで仕切られているような自分たちの身体になじんだ昔風の家が希望です。
→今までは、部屋数の間取りで住宅を語るケースが多かったですが、現在は、ライフスタイルやライフサイクルに対応した自由度の高い可変型の空間が求められています。得意とするところです。

そんな質素なものをちゃんとした建築家のかたに依頼するのは非常に気が引けます。ですが今後とも相談にのって頂けましたら有難く存じます。
→北習志野、三咲、新八柱、さいたま市与野本町等比較的近くにオープンなプランニングの住宅作品があります。
よろしかったら、ご案内いたします。また、事務所にもご来社いただければ、資料等もあります。お待ちしております。

Ｒ2.「>お久しぶりでございます。希望する場所に手頃な価格の土地が大変気に入ったので仲介業者に問い合わせたところ業者の持ち物で建築条件付とのことでした。交渉しだいで建築条件をはずせるかと相談したところ「未公開物件で今その業者と買いたい人が直接話すことはできない。名前も教えられない」と、言われました。建築家の人に設計・管理を依頼できるかどうかも仲介業者のひとが確認してみるとのことですが契約直前まで売主と話が出来ない、売主の業者の名前も教えられない、なんてことがあるんでしょうか？

Ａ.→通常、広告を出した時点で未公開などと言うことはありません。
多分、変則な状況でしょう。少し情報を収集してから、ご判断することをお勧めします。
また、建築条件ははずした方が、希望の建築が可能かと思います。

昔ながらの業者だから、当方の希望するような最新の部材を使っての建築は無理だろう、と。費用のほうも坪５５万を超えることはなくその金額内で良いものを建てます、という感じだそうです。

→５５万/坪と言っても、どの範囲が含まれるか（通常は外構、照明、空調等が別途の場合が多い。）仕様や性能がどうか？
一概に判断できませんが！

大久保にある○○という 不動産業者が未公開物件！とチラシを出していたもので「チラシに載っていたから詳しい話を聞きたいと言っているだけなのにそれが出来ないとはどういうことか？」と訊ねると不動産流通の複雑なところで・・・と延々意味不明の話を聞かされ「それはおかしいのでは？」とこちらの知っていることを言うと話をすり替えられたりするので、どうも信用しにくいのです。
他にも建築条件なしで適当な物件があったのですがその不動産業者でいいのかと疑問に思い、話を出せずにおります。　
土地の売買にも中古物件と同じ、物件の3％＋6万円＋消費税が仲介手数料としてかかるというのは、当たり前のことなんでしょうか？
大久保の土地に関しては、話によっては手数料を割り引くともいわれましたが、何故に？と疑問に思うところです。
（○○のみが仲介している物件だそうです）

→通常、土地取引の場合は、仲介手数料が必要となります。建売や、売り建ての場合は不要です（自己所有、専任の場合）。
この場合、不動産売買の専任でないやめ、手数料が必要になるケースが多いです。
手数料は、３％+６万円+消費税は、最高限度として法律で決められています。当然、それ以下は可能です。

今度こそ古口さんに直接お会いして、一緒に購入する土地を 見ていただけるかと楽しみにしていたのですが
（周囲の建物が落ち着いた和風の、実に良い場所だったんです！）不動産業者との対応の仕方で躓いてしまいました。
もしよろしければ、全く急ぎませんのでご意見を聞かせていただければ嬉しく思います。

Ｒ3.　早速のお返事ありがとうございます。いろいろ検討した結果、当該の物件は 購入を見合わせることと致しました。
不動産関係は素人にはかなり難しいようですが、できれば秋までには購入したいと考えていますので、他に適当な物件が見つかりましたら再度、ご相談させていただきたいと思います。
その折には、よろしくお願いいたします。

Ａ.→今回は残念でしたね。良い土地が見つかることを期待しております。お待ちしております。
お世話になります。服部でございます。

Ｒ4.　 現在、習志野市本大久保という場所に4区画売り出されている中の旗ざお状で西に駐車場で3方を囲まれている129?と希望よりはるかに広い土地が気に入りまして（交渉したら仲介料が半額になるとのこと）購入しようかと真剣に検討しております。
建物に関しては2年以内に建てられればいいので急いで考えるつもりはないのですが（現在周りが建築中なので出来上がってから考えたいので）一度、見ていただけますでしょうか？
ただかなりローコストになりますし、古口さんにお願いできない可能性もありますので1件目は無料で相談に乗ってくださるという
古口さんのご好意に甘えてしまってもいいものかどうか悩んでしまうところです。
不動産屋さんから「建築家は忙しいはずだ」と聞かされておりますし。
よろしければご都合をお聞かせくださいませ。 当方（幕張）に勤務する夫が土日休みなもので土日で近日中に お時間をいただければ幸いに存じます。
よろしくお願いいたします。

Ａ.→了解いたしました。○日、2時に現地でいかがでしょうか？その後は、自車にて事務所までご案内いたします。
ちなみに、現地の案内図、敷地図等の資料がございましたら、ＦＡＸ願います。

Ｑ.55：実家の隣の家を売ってくれることになりました。ですが、建ぺい率が４０／８０、４０坪の土地にもともと３２坪の家が建っていたのですが、２坪ほど増築しており容積率オーバーになっています。このような物件の場合、銀行からの融資は受けられるのでしょうか。/2004.09.24/女性/既存不適格建築の融資
Ａ.→増築による影響は融資には関係ないかと思います。

また、隣地が実家の為、その一部を売ってもらえば、建ぺい率違反はカバーできるかと思います。ただ、実家は２０坪の土地に２１坪建っておりすでにかなりの違法建築です。そこから４〜５坪売ってもらうことは可能なのでしょうか（実家はかなりの容積率オーバーになってしまいます）。
→既存不適格建築（法的に不適格であるが、現況黙認）ですが、融資等のための土地のやり取りは必要ないかと思います。あくまで、建築基準法での不適格建築なので、現状のままならば、さして気になさることは無いかと思います。土地のやり取りは、かえって問題を顕在化します。

また、購入後１０年後くらいに２件とも取り壊して２世帯住宅を建設予定です。そのようなことは考慮に入れてもらえるのでしょうか。
→将来の建設時と、現時点は分けて考えるべきです。将来、敷地を統合するか、分割にて建てるかはどうでもなりますが、基本的に２世帯の場合、統合して建てた方が良いかと思います。また、その時点での建ペイ率、容積率は法規内となります。

よろしくお願いいたします。
→とりあえず、早々に銀行の融資窓口にてご相談なさるのがよろしいかと思います。
また、お気軽にご相談下さい。

Ｑ.56： 「マンション購入時には「自治会関係の面倒な役割などは全くないです。」と言われ、それなら買う価値ありと思い購入したのですが、入居後に「やっぱりありました。こちらの認識不足でした。申し訳ありません。」と言われ、困惑しております。　購入してしまった以上、もうどうしようもないのでしょうか？　売り手のほうは、言い訳と謝るだけの繰り返しで、最後には黙ってしまい話しになりません。正直、わたしもどうしていいのかわからない状況です。しょうがない、と諦めるべきなのでしょうか・・・。」/2004.09.24/女性/地域組織の参加

Ａ.→分譲住宅の場合、管理組合の設立は義務づけられ、当然、住民の役割分担はあります。
自治会の場合、地域の状況によりますが、好ましいことではありませんが、役割を放棄するケースもあります。
地域の保安上の話等、地域のネットワークが重要となってきている世の中です。
できる範囲での参加、協力が必要かと思います。購入時どうのと言うよりは、常識と考えて下さい。

Ｑ.57：「現在親と同居していますが、その敷地内に、家を新築しようと思っています。その場合、母屋と同一敷地内に家を別に建てる場合は、その土地を分筆しなければならないと聞いたことがあるのですが、どうしても分筆する必要があるのでしょうか。またその場合はどれくらい費用がいるのでしょうか。」/2004.09.24/男性/別棟時の土地分筆

Ａ.→特に分筆の必要はありません。ただし、給排水等の引き込みは、1敷地1系統のため、共有となります。また、既存建物がある場合は、増築扱いとなるため、建築面積、延べ床面積は、合算となります。仮に分筆した場合は、敷地面積、土地評価額にもよりますが、登記等手続きに50万円程度かかります。

Ｑ.58：初めてメールさせていただきます。ホームページを拝見しまして質問するならここしかないと思いメールいたしました。
私はこれから賃貸事業をはじめようとしており、いま利回りのよい収益不動産（アパート、マンション）を探しております。
そこで競売物件などからも情報を集めていますが、現在千葉市中央区で競売にでているある企業の自社ビル（S造、4階建、延342.18平方ｍ）で気になっているものがあるのですが、そのビルを運良く落札できた場合にオフィスビルから賃貸用住居にコンバージョンできるのか一度見ていただきたいのです。
ただし競売物件のため中に立ち入ることはできません。裁判所から入手した簡単な平面図ぐらいしかないのですが可能でしょうか？
コンバージョンには採光や設備的にいろいろな問題があるみたいなのですが素人の私ではわからず又建築士の知り合いもおりません。
またコスト的にもどのくらいかかるのか知りたいです。
ぜひ一度お話を聞いていただけたら幸いです。よろしくお願いいたします。/2004.09.24/男性/文京区/コンバージョン

Ａ.→競売物件は、権利関係や入居状況をしっかりと把握しておかないとリスクの元となります。建物の現況の把握も重要となります。
構造的にも、仕様、性能的、法規的にも。
また、用途変更の場合は、現況の制約も受けます。特に設備がらみが。思ってるより、費用もかかるかと思います。
新築とさして変わらないくらいとなるかと思います。例えば、新築６０万/坪、改修５５万/坪程度の差となる場合もあります。
ご検討の上、ご連絡いただければ幸いです。

Ｒ1.　お忙しい中、早速のお返事ありがとうございます。コストの件わかりました。思ったよりもかかりますね。コストによっては
投資物件として十分行けるのではと思っていたのですが・・・素人考えは怖いもので（笑）簡単にできるのではと思ってしまいます。 法規的にはどうなんでしょうか。
敷地的には路地状の道路に接していますが、接道部分は２Ｍしかありません。一応２Ｍ接しているので接道義務は果たしていると思うのですが、共同住宅ということになればそれ以上の接道規制みたいなものはあるのでしょうか。
また、隣地の境界線との余裕があまりなかったのですが、採光は大丈夫でしょうか？
申し訳ありませんが、完全に疑問を解消しないと納得できない性格なもので（笑）
もしよろしければ資料を持って一度そちらにお伺いしたいのですが、可能でしょうか。
大変もうしわけありませんが、よろしくお願いします。

A.→共同住宅の場合、採光や避難経路等法的に制約が多く、新築の場合でも、土地条件が厳しい場合には工夫が必要です。
具体的に土地状況等を把握しないと判断できません。
来社、了解ですが、今週は忙しく、来週以降にしていただければ幸いです。

Ｒ2.お世話になっております。先日の中央区の競売物件の件ですが 色々検討しました結果、見送ることにいたしました。
しかし、これからも魅力的な居住空間を提供できる収益事業を展開することを目標にがんばっていきたいと思います。
これからもぜひお力を貸していただきたいと思います。よろしくお願いいたします。

Ａ.→こんばんわ、先日はご来社ありがとうございました。少しイメージしていたんですけど、少々、残念ですね。
期待しておりますので、お気軽に、ご来社、ご相談下さい。

Ｑ59：谷中様、メールアドレスが記入されていませんでしたので、ダイレクトにホームページ上でご回答いたします。

はじめまして、アトリエＦの古口です。
下記メールを受け取りました。

Ｑ. 初めて、設計事務所の方にご相談いたします。現在千葉市内に戸建てを購入予定でおります。建売住宅の内覧にいきましたら、庭もバルコニーもわずかなもので覚悟はしていたのですが、アウトドア好きにとって週末の楽しみのバーべキューも出来ないな、と考えこんでしまいました。庭の確保が無理ならせめて少しばかり広いバルコニーがほしいなと思ってしまいます。一階はリビングとダイニング、2階はワンルームを仕切り、二人の子どもが親元を離れたら一部屋として使いたいなと思っています。問題は限られた予算の中で土地と家の購入になります。設計を依頼する事は諦めたほうがいいのかな、と日々悩んでおります。ローコストの雑誌も見ましたが具体的な数字が見えてきません。建築に1500万位では正直無理でしょうか

/「ローコスト住宅の相談」/2005.03.13/女性/

Ａ.→建売住宅は、平均的ライフスタイルを前提としているため、なかなか顧客のこだわりに応えられていないものと思います。当然、設計事務所はクライアントの想いを空間にするプロですのでご要望の住まいが手にできるかと思います。
しかしながら、ローコストとなると、大切なものを見極めつつ、かなり色んな事を整理しなければ実現できないかと思います。
一般に、坪単価では一概に語れませんが、外構を除き直ぐに住める状態まで完成度をあげることを前提とすると、６０万/坪程度となります。住まいとしては概ね３０坪程度となると１８００万円程度が一般的と思われます。１５００万でのやりくり（規模、性能、品質等）も不可能ではないかと思いますが？ご希望を詳しく聞かないと判断しかねます。
また、工事費以外に、設計料２００万円程度（住宅の場合、規模の大小に関わらず手間が変わらないため、最低価格としております。）引越、登記費用等の諸経費１００万円程度がかかります。
なるべく、土地代を浮かせ、建築費に回すことをお勧めします。
上記一般論をご参考に、ご検討頂ければ幸いです。

Ｑ.60：「誠実な返答をして頂いているので、突然のメールでは有りましたが送付させていただきます。本年、3月に土地の売買契約を行い5月に受け渡しの実施を行いました。そうしたところ、なんの説明もなしに6月に家の北側の空き地でいきなり8階建てのマンション工事が開始されました。こちらも家を建てている最中ですが、問い合わせを行ったところ確認申請が通っているので説明必要はないものであるとの返答が帰ってきました。またこの8階建ての建物を建てた工務店と土地を購入した工務店は同じです。告知義務違反等にははあたらないのでしょうか？」/2005.05.26/男性/告知義務違反

Ａ.→おっしゃる通り、同じ工務店ということであれば、当然知っていたはずです。契約時「重要事項説明」での周辺環境の周知事項に関しての説明責任、告知義務があります。
契約書等の内容によりますが、解約が可能と考えられます。消費者生活ｾﾝﾀｰか弁護士に相談ください。
北側での工事であるのが少なくとも幸いですが。