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2025/12/20

ペペロンチーノ

天六での会議のあと、以前から気になっていた、天神橋筋商店街（５丁目）にあるペペロンチーノ専門店に行ってきました。 麺は正しくアルデンテ。 お酢やすりつぶし生赤唐辛子などで、味変も可能（無料）。 惜しむらくは「ペペロンチーノ専門」というところでしょうか？ 別にニンニク臭はないけれど、ペペロンチーノと言えばニンニクですから、ランチでいただくには、躊躇する人が出るかもしれませんね。 たらこスパはムリでも、トマトソース系はラインナップして欲しいところ。

2025/12/19

カレンダーとボールペン

１F店舗だった頃は、管理会社さんや家賃保証会社さんに火災保険会社さんなどがカレンダー・ボールペン・メモ帳・付箋紙・定規などを持ってきて下さった。 なので、カレンダーや３色ボールペンは、ついぞ購入したことがなかったですね。今も、所属団体その他からカレンダーは貰えますが、２Fの空中事務所になり、ほぼ常時建物自体の入口を施錠するので、事務所の入口までたどり着けないようになっている。 だから、取引先様が来られても「空振り」に終わることも多いでしょう。 勢い、貰えるものが激減します。 そうなると「タダでいただけたこと」に、感謝の念が湧きますね。 まったく、ありがたいことでした。

2025/12/18

車庫証明

PCが普及するまでは「手書き」でしたが、それでもフリーハンドはいや。 なので、定規を使って書いてましたね。 今は、地図をDLできるし図形も簡単に描画できる。 なので、よりキレイに見せるには「カラー」が手っ取り早いでしょう。 前期高齢者の経験から言うと、許認可・提出書類は、キレイなほど受理・通過の可能性が高くなる。 二度手間三度手間がいやだから、最初からキレイに作るだけのことです。 手間を掛けると、結局時間の節約になります。

2025/12/17

野生のシカの喧嘩

昨日は池田カントリーで、今年最終のコンペでした。 フェアウエイで雄鹿が喧嘩していて、まぁ迷惑。 体長１ｍ程度ですが、角の交錯する音が、寒空に響き渡ってましたね。 繁殖期かどうか？分かりませんが、負けたほうが全速力で隣のコースへ逃げていったのが「自然」らしかった。 東北の熊騒ぎは、ひどいものですけれど、池田カントリーにしても、住宅街から五月山を登って最初のゴルフコースで森が深いとかではありません。 山は山ですが、深山ではない。 それでも１０頭ぐらいのシカが平気でコースを闊歩してました。

2025/12/15

大阪プロレス見に行ってきました

通常の興行ではなく、スポンサー関係中心の年末イベントでした。 なので、プロレス２試合の他、歌手が来られたりマジックがあったりと、たっぷり３時間ほど楽しめましたね。 インディーズ系の団体は、ジュニアヘビー級の体格が多い。 私と一緒に写っている、タッグチャンピオンも私と同じくらいの体格。 （まぁ、当然筋肉量は違いますが） なのでヘビー級に比べてスピード感があります。 １９０センチを超えるような大男レスラーも好きですが、ルチャ系も好き。 ライブの最前席で観ることが出来たので、ジュニアでも十分な迫力。 やっぱり映像よりもライブですね。

2025/12/14

長い冬休み

公式の年末年始休日は、２７日から明けて４日まで。 とはいえ１２月も１５日を過ぎたら「面倒くさい客」が増えるので開店休業。 例年そんな感じなのですけれど、今年は賃貸居住用や駐車場が結構忙しくて、まだ仕事が続きます。 良いこと。 事務所を移転した時に、膨大な物品を処分したので、移転後は「大掃除」というほどの掃除はしなくて良くなったのですが、それでもやっぱり「物」は溜まってくるものなので、２６日のゴミの日を最終と考えて、ぼちぼち整理に取り掛かります。

2025/12/13

此花区役所の「和式トイレ」

いやー、今日もですけど、昨日は冷えましたね、、、、 此花区役所で、不動産協会の「無料相談会」でした。 まぁ腹が冷えたので、区役所の３Fトイレを利用させていただきました。 ３つ並びの個室ですけれど、うち２個所が「和式トイレ」。 何十年ぶりかで「和式トイレ」に入ったのですが、ありがたいことに座った目の前に両手で掴める手摺が。 これがなく、フリーハンドでは、もう利用が難しいかもしれません。 それにしても、久しぶりの「お尻丸出し」感。

2025/12/12

使わなければ減らない、簡単な理屈

良い話ではありませんが、これからの時期、電車が良く止まる。 自殺のシーズンだからですね。 諸事情がある訳ですが、知らない人のことは、やっぱり分からん。 けれども、こう何でもかんでも値上げの世間なので「カネ」に困る人もおられる。 なぜ困るのか？ 使うからですね。 今年の冬は「裏起毛」のズボンが欲しかったのですが、ホームセンターへ行っても「これ」というものがないので、未購入。 上に着るものも、今シーズンは買ってない。 食費は「ゼロ」にはできませんが、別に３食喰わなくても行きていける。 今までと、同じような内容で同じような量にする「必要」はまったくない。 なけれないで、落としたり減らすのが当たり前でしょう。 よく「生活レベルは、上げたら落とせない」と言われますが、ウソですね。 私が独立開業した時は、会社員時代の1/3以下の収入に。 今も、３０年前の会社員時代の半分行くかどうか？ですが、ゼロではない。 収入が1/3になったら、何もかも水準を下げるしかない。 その局面に追い込まれたら、生活レベル云々の話ではなくて、生きていく方法論の話になるから、勝手に生活レベルは下がっていきますね。 別に悲しくも苦しくもありません。 世の中、そういうもんですから。

2025/12/11

ボーナスゼロでも、気楽な生活

独立して２６年経過しましたが、ずーっとボーナスは「０」。 自分に稼ぐ力がないので、仕方のないお話でしょう。 この時期、やれ公務員のボーナスがいくらとか、大企業のボーナスがいくらとか、年金がらみでは６０代の貯蓄額がいくら等々「カネ」の話が多い。 とはいえ、 他人様のボーナスの金額や貯金・借金の額は、私には何の関係もない。 人のボーナスが減っても、私には回ってこないし、逆もまた同じ。 今からは大金を借りることが困難だし、大金を貯めることはもっと困難。 それでも、家賃の低い物件で高齢者がたくましく暮らしておられるように、まぁ人生何とかなるものでしょう。 若い間は、他人様と比べて頑張るのは大切なことだと思いますが、高齢者になれば、現実とうまく付き合うしかありませんね。 そして、大抵の人にとって、それが普通のこと。 だから、私がボーナスゼロでも、特になんともありません。 特に買いたいものはないし（先月NEXG2買ったし）、借金やローンもない。 別に節約している気はしないが、現実は消費を抑えている。 もうそれが、私の普通の暮らしなので、切り詰め感とかはないですね。

2025/12/10

昨日は町会行事でグランド花月

町会「厚生部」の行事で、３年ほど続けて難波の「グランド花月」へ。 いやー、やっぱりライブは面白いです。 それにしても、相当久しぶりに「のりお・よしお」さんや「島田・池乃」さんを見たのですが、年取りはりました、、、、 まぁ当たり前ですね。 こちらが前期高齢者になっているのですから。 ノンスタイルやジャルジャルに村上ショージさんたちも、観ることができた。 定休日らしい日になりましたね。

2025/12/7

手帳は、やっぱり必需品

アコーディアの会員なので、毎年「手帳」が送られてきたのですが、数年前に配布が中止になり、尚且つ年会費が値上げされた。　全く馬鹿らしい。 今使っている手帳はA5サイズなので「手帳」と呼ぶには少し大きいのですが、老眼でもあるので、これくらいが見やすいですね。 スケジュール管理は「Googleカレンダー」と「卓上カレンダー」にも予定を入れてますけど、やっぱり手帳が見やすいですね。 そして、あんまり手帳に頼らず、なるべく１ヶ月先ぐらいまでは覚えるようにしています。 いちいち「手帳を見ないと分からない」のでは、悲しいですから。

2025/12/6

８件の値上げ交渉

高齢で認知化したお爺さんの１件を除いて、値上げ交渉まとまりました。 特にノウハウがあった訳ではありません。 一つには「値上げが十分可能な年月が経過していたこと」ですね。 そりゃ１０年も２０年も値上げなく、元々契約時の賃料や地代が、相場に比べて安かったとかの場合は、何でもかんでも値上がりしている今でも、筋は通る。 二つ目というか、何より「相手さんがマトモである」ことでしょう。 論理的に値上げ理由を説明し、なおかつ下からお話しても折り合いがつかないというのは「相手がマトモじゃない」からでしょう。 なので、今回の駐車場・地代・店舗・住居の賃料値上げは、全部それなりの理由があった上に、相手さんがマトモであっただけのお話。 とはいえ、持って行き方は、やっぱりありますね。 誰でもできるのであれば、わざわざ貸主さんが私に依頼しないでしょう。

2025/12/5

物件資料の陳腐化

見づらいのは承知ですが、上の写真は、賃貸物件の間取り図です。 現地で実際に内見し、写真やメモを取り、帰社してから間取り図ソフトで自作した２６年分の間取り図がPCの中に入っている。 しかし、 改めて見てみると、結構な確率で「陳腐化」していますね。 ２DKが１LDKに変更などは、普通になされること。 新築から１０年１５年で、大きく間取りを変えることはないでしょうけれど、世の中それより古い物件の方が多いので、せっかく作った図面も和室が洋室になった程度の変更以上に手が加えられています。 要するに、手持ち資料が陳腐化してしまっている。 だからと言って、他社さんの図面のコピペは違法だし、レインズの資料の流用も手抜きが著しいから、改めて自作することになりますね。 手間はかかりますが、自分で現地で見て作図すると、結構頭に入ります。

2025/12/3

ブラックフライデー

私が若い頃のアメリカの売り出し文句は「SAVE MONEY」でした。 商品を安く買って節約しようということでしょう。 が、矛盾が生じますね。 一番のSAVE MONEYは「使わないこと」に尽きる。 取り立てて必要でもない商品が、いくら値下げされたところで購入はムダ。 あちこちでやっている「ブラックフライデー」でも、日常生活での食品や生活必需品で自分がメインで使うもの・買うものが安くなっていれば「買い」でしょうけれど、それ以外のものが安値で売られていても、買う必要ないですね。 しかし、まぁこれは高齢者の発想でしょう。 景気が悪いときほど、数の力で消費したほうが、お金は回る。 でも安物を買ってすぐに捨てるのは、やっぱり考えものですね。

2025/11/30

拡張や投資をしない理由

一つは、まぁ「年齢」ですね。 それと、将来の不透明性でしょう。 現在の管理物件と仲介努力で、日々食べていってる訳ですが、管理物件が自己所有だとしても、ローン返済問題があるし、完済したとしても災害問題があるので、これ以上借入を起こして物件を増やしても、まぁ仕方ないですね。 各種税金や返済の心配に追われる余生になる。 拡張しないのは衰退と同じだと言われますが、当然のことながら突然一気に衰退するという訳でもありません。 けれども、火災や地震なんかが起こると、一気に全部なくなる。 確率的には、大変低いものではあります。 まぁ夫婦二人で頑張ったら、体が動く間は何とかなるレベルですけれど、別にFIREとか早期退職などしたくないので、そこはひょっとすると、夫婦経営の強みかもしれませんね。 特段、上司や社員との摩擦もない（雇ってないし、勤めてない）。 心配は、予定では返せる範囲内のお金のことぐらい。 それをもっと借りてもっと心配するなんぞは、馬鹿らしい限り。

2025/11/29

年末のいただきもの

管理させていただいている「店舗物件」のオーナー様から。 毎年「数の子」を１箱いただくのですが、今回は値上げ交渉に成功したためか？２箱いただきました。。 「数の子」好きなんですねぇ、、、、 一昔前（今もか？）は、塩抜きした「数の子」に鰹節か何かを載せて、醤油をかけて食べるという、美味しくもなんともない食べ方が主流でした。 今は、幾分塩気を残しながら、出汁につけていただく。 家内が毎年上手に作ってくれるのですが、購入先によって「数の子」の大きさが違うから、塩抜きの時間も違って、これが一番難しい。 それでも、毎回ほぼ失敗無しだから、立派なものです。 今年は、いただきもののお陰で、購入量も少し減りそう。 ありがとうございます。。

2025/11/25

東淀川区民まつり

全日北支部では、管内各区の「秋まつり」にブースを出しています。 都島区の時は、同日に「無料相談」があったので、そちらに。 24日勤労感謝の日は、幸い好天で気温もそこそこ。 スーパーボール掬いと、長期保存が効くパンの販売。 私と支部長（女性）は、高齢者ですので、担当役員が「座ってできる仕事」を回してくれたので、受付テーブルに座らせてもらいました。 まぁ祝日でも、１０人以上が奉仕に来てくださる。 何かの役に立てるというのは、年をとっても楽しいもんです。

2025/11/20

枕は固くて高い方が良い

プラスチックのチップが入った枕ですが、枕カバーはともかくも、本体の方が皮脂で黄ばんできたから、家内に頼まずネットで「全そば枕」を購入しいて数カ月。 いやー、以前より眠れますね。 やっぱり枕は高くて硬い方が良い。 年取ると血流も悪くなるから、頭を上げて脳に血液があんまり行かないようにして就寝すると、ぐっすり眠ることができる気がします。

2025/11/17

前倒しで１７時終業

昨日の日曜日は「定休日」でしたが、仕事。 火・水・日・祝を休みにしているのですが、業者さんは当社HPなど全く見ないのか？特に定休日の「お昼時」に、物確の電話がかかってきますね。 まぁ、それはさておき、 １２月から３月までは１７時終業にしていますけれど、この頃は１７時の声を聞く前に、自動車はヘッドライトを点灯して走っている。 経験上ですが、暗くなってからの案内は、決まりにくいです。 大体が、寂しい。 部屋によっては、照明器具のない場合もあるので、懐中電灯の光が頼りでは、物件が実際より悪く見えるようですね。 なので、今週から就業時間を前倒し。 １７時終業とさせていただきます。

2025/11/16

高級おにぎり

１個４２１円ですか？　　ムリ。 毎日の朝食・昼食合計で、ほぼワンコイン生活なんで、、、、 写真の「天むす」は、海老天が乗っているから、それなりの原価になるのでしょうけれど、飲み物も必要でしょうから、軽くワンコインは超える。 とはいえ、コンビニ弁当も６百円・７百円しますからねぇ、、、、 私の給料なんぞ、その辺の大卒新卒初任給ぐらいしかないから、収入を増やすことよりも、出費を計ることの方がよほど大切ですね。 別に、この程度の給料でも「生活に困る」ということは、ありません。 なにより、食事なんていうのは、毎日の積み重ねですからね。

2025/11/15

ロボットゲートのチェーン切れ

マンションなんかの駐車場出入口は、チェーン式が多いですね。 リモコンを使って、チェーンを上げ下げするので、持ってない人は入れない。 チェーンが下がっている時間に限りがあるので、ぼーっとしていると上がる。 それに気づかず、引っ掛けて切る人が、半年か一年に一回ぐらいいます。 私の同級生など、ボンネットにチェーンガリガリで交換し、数十万円。 まぁ、それでも人にぶつかるより、よっぽどマシですが、、、、、

2025/11/14

無料相談委員会

昨日は、不動産協会の「無料相談委員会」に行ってきました。 私自身は、全くそんなことないのですが、家内は「不動産業者」と言う・言われるのに、多少なりとも抵抗があるようですね。 まぁ一般的な評価で行くと、怪しい業界かもしれません。 が、しかし、 無料相談委員に代表されるように、消費者の側に立つ、誠実な仕事をする、業界のイメージを少しでも良くすることに尽力しておられる業者さんも多数おられるのが現実です。 ここ１１年連続で、不動産業者が増加しているそうです（国交省調べ）。 その分、既存業者のパイが減るか？と言えば、そうでもない。 大手さんで顧客持ちの方が独立されても、影響なし。 ターミナルの「賃貸居住用仲介」業者さんが増えれば、多少なりとも影響があるでしょうけれど、現実に新規開業されるのは、売買系がほとんどですね。

2025/11/13

法定研修会

以前は、大会場に集まり、講義を聞くのが「法定研修」のスタイルでしたが、今はオンラインでの受講が主流ですね。 出来ない人のために、会場受講もありますけど、コンシューマーより遥かに遅れているようでは、不動産業にかかわらず、役に立たないでしょう。 で、今回は重説での説明欠落・説明不足の問題でした。 十分な説明をしなかったために、受け取った仲介手数料の数十倍の損害賠償金を支払うはめになった例の学習。 問題は、 物件に何らかの不備・瑕疵があった場合に、説明をなせば良いだけで、それらの不備・瑕疵を解消する義務などない。　　ということですね。 口頭で説明して、重説に記載すれば防げた話。 それを隠して売ろうとすると、誰も失敗します。 目先の手数料に目がくらんで、調査・報告・告知を怠ると、こうなる。 まぁ当たり前の話なので、今更学習する必要はないのですが、不動産協会をあげて研修を受けるということは、未だにこの手の業者さんが多数おられるから。 売買の仲介手数料は、それなりの金額になります。 なので、面倒くさくても、周到な役所調査や目視確認に聞き合わせが必要。 面倒なことをやるからこそ、手数料がいただける。 基本中の基本です。

2025/11/8

フラット３５の借入限度額

現在のマックス８千万円が１億円になると言われてますね。 どんな属性の人が、満額融資の審査に通るのでしょうか？ 現在のMAX８千万円でも、金利２％弱で３５年ローンを組むと、私の手取り月給とほぼ同額の２０万円ほどが、毎月の返済額になります。 当然ながら、やっていけない。 ３５年先どころか、５年先がすでに不透明な中、今後はボーナスや退職金が、現行水準でずーっと続いていくのか？　誰にも分からないでしょう。 なので、リスクを冒して数千万円を借りるのは、現実的ではありません。 まぁパワーカップルで、尚且つ白旗を上げそうになったら、裕福な親が助けてくれるとかの見込みがないと、破綻可能性は否定できませんね。 夫婦で購入するなら、離婚リスクも当然あるわけですから。 そうまでして、なんで「自己所有」にこだわるのか？不思議な話です。 私のところは、子供二人だったので４LDKのマンションを購入しましたが、当時小学生だった子どもたちが、何年も前に独立して、今は夫婦には広すぎる。 賃貸に住み、家族構成に合せて転居するのも合理的な選択でしょう。

2025/11/5

免許番号が（６）になりました

一昔前は、宅建業の免許は３年更新でした。 今は５年 ２６年やってきたから、３年更新が２回で５年が４回ということですね。 まぁド素人から初めたのに、２６年も続けられて良かった。 今の御時世というより、元々年金だけで老後が暮らせるシステムではないから、出費をいくら抑えても、入ってくるのが必要でしょう。 別に、体が動く間は、働くのはイヤではない。 年金ぐらしで「やることない」より、働く方が心と体、それに生活に役立つ。 今回の免許切れが７１歳時ですから、まぁそこから先は、、、、

2025/11/4

スマホを外に持っていく時

目的地が「初めて行く場所」の時ぐらいですね。 だいたい、ラインやネットバンキングでしかスマホを使いませんから。 目的地へのルート案内は重宝するので、活用しています。 それと、スマホではありませんが、同じく「初めて行く場所」で地下鉄を利用する場合は、事前に最寄りの出入り口の番号は、ネットで調べていきますね。 こんなこと、ネットがない時代には考えなかった。 到着駅で右往左往しなくても、出入り口の番号と開口方向がわかると、そこからは比較的ラクですからね。

2025/11/1

今更ですが「折りたたみ傘」

まぁ２０年ぶりぐらいで、折りたたみ傘を利用しました。 さすがに、骨の部分とかは白化してましたけど、、、、。 ビジネスバッグに横にして収まるから、使用後も考えビニール袋に入れてますが、長い傘に比べて荷物が減るのと、公共交通機関で気を使わずに済む。 事務所移転の際に、よく捨てなかったものです。 確かに傘の表面積は小さいけれど、大雨でなければ十分役に立つ。 街で「折りたたみ傘」を使っている人、あんまり見かけませんが、、、