【建物の修繕と節税】 賃貸建物の計画的で適切な維持管理は、 �@　建物の価値を維持できる �A　空室を防ぐ �B　家賃の下落を防ぐ �C　節税になる �D　資金繰りが容易 などのメリットがあります。 しかし、維持管理を怠ると、 �@　建物の老朽化が進む �A　空室が増える �B　家賃が下落する �C　節税対策が困難 �D　突然に大きな修繕が必要となり資金繰りが困難 などのデメリットが発生します。 ここでは、節税対策にポイントを絞って述べさせて頂きます。 １．所得税 １）概要 ・賃貸建物の収益は、不動産所得として課税されます。 ・所得は、収益から費用を控除して求めます。 ・修繕費として支出した費用は、必ずしも即座に費用になるとは限りません。 ・税務上、修繕費として費用となるものと、償却資産として計上して本体建物の耐用年数 にわたり費用としなければならない資本的支出とに分かれます。 ・所得税を節税するためには、計画的、継続的な維持管理が重要なポイントになります。 ２）修繕費となるもの 　20万円未満のもの、修繕の周期が概ね３年以内のものは修繕費とすることができま す。 それ以外のものについては、それが、通常の維持管理のための費用、または原状回 復のための費用なのかにより、判定します。 例えば、 �@　壁の塗替え �A　床の損傷部分の取替え �B　畳の表替え �C　損傷した瓦の取替え �D　損傷したガラス・障子・ふすまの取替え �E　壁紙の取替え などは、修繕費となります。 ３）資本的支出となるもの 資産の価値を高め、またはその耐用年数を長くするものが資本的支出とされます。 例えば、 �@　避難階段等の取付等、物理的に付加したもの �A　用途変更のための模様替え等 �B　機械の改良費 などが、資本的支出となります。 ４）形式基準による判定 修繕費と資本的支出の区分が明確でない場合、形式基準により判定することができま す。 別項のフローチャートを参考にしてください。 ２．相続税 １）概要 ・相続税は遺産を相続した人に、相続した遺産の種類・金額に応じ課税されます。 ・現預金については、そのままの金額に課税されます。 ・土地については、路線化により評価し、小規模宅地等の減額特例により時価より相当 低く評価されます。 ・建物については、固定資産税評価額により評価されますが、時価のおおよそ５〜７割 程度といわれています。 ・土地・建物については、貸付状況に応じ所定の評価減の規定があります。 ２）節税のポイント ・相続税の評価を下げるために、必要以上に現預金を残さないこと。 ・建物の評価は固定資産税評価額によるため、現預金を計画的な修繕に振替えること により、相続税の評価額を低くした上で、収益力の高い資産を遺族に残すことができま す。 ・必要以上に現預金を残すために、計画的な修繕を怠ると、収益力のない資産が残り、 多額の相続税が課税される上に、将来、大規模修繕のため多額の資金が必要になると いったように、遺族が、見えない借金で苦しめられることになります。 ・相続税は、将来の収益力には課税しませんし、将来の収益力の低下を割引いてもくれ ません。 ・よって、相続税対策の最大のポイントは、相続税評価を下げて、なおかつ、資産の収 益力を上げることであると、いえるでしょう。 トップへ 戻る